Stamane a Firenze il Gruppo Tecnocasa ha organizzato una conferenza stampa sul mercato immobiliare e creditizio in Toscana.
Continua, anche nel secondo semestre del 2008, la diminuzione dei prezzi delle abitazioni in Italia, che, iniziata nel 2007, prosegue da semestri con variazioni nominali negative contenute ed estese a tutte le realtà territoriali. Si confermano aspetti emersi nei semestri precedenti: una maggiore offerta di immobili sul mercato, una domanda più prudente e riflessiva e il conseguente aumento delle tempistiche di vendita.
Il mercato immobiliare, infatti, si muove con più lentezza perché i potenziali acquirenti hanno allungato i loro tempi decisionali, incitati in questa direzione anche dalle notizie che riguardano in generale la nostra economia e da una maggiore incertezza sulla propria disponibilità di spesa.
Infatti, ad aver contribuito in maniera determinante a definire l’attuale andamento di mercato, è stata la situazione che si è venuta a creare sul mercato creditizio: l’atteggiamento prudenziale e selettivo messo in atto dagli Istituti di Credito nella concessione dei mutui, ha creato difficoltà per quella fascia di clientela che, non avendo un capitale iniziale a disposizione, deve ricorrere ad un finanziamento importante. La mancanza di liquidità e le previsioni per l’economia del Paese inducono le banche ad essere più attenti rispetto alla capacità di indebitamento delle persone e rispetto al valore finanziabile dell’immobile.
Questo ha determinato una minore disponibilità di spesa da parte dei potenziali acquirenti, alimentando serrate trattative sui prezzi richiesti dai venditori e la conclusione della compravendita a prezzi più bassi rispetto al semestre precedente.
A trovarsi in maggiore difficoltà sono stati soprattutto i giovani, gli stranieri, le famiglie monoreddito, i lavoratori con contratto a tempo determinato.
Nella seconda parte dell’anno si sono riscontrate però anche delle novità
La prima è una maggiore propensione da parte dei venditori a rivedere le richieste iniziali, soprattutto per chi si è trovato nella necessità di vendere l’immobile e di dover rientrare del capitale e per chi ha effettuato un contestuale acquisto. La seconda è stata il ritorno all’investimento sul mattone, determinato dalla “fuga” dai mercati finanziari sempre più incerti, a conferma che la casa resta l’investimento preferito dagli italiani.
Segnaliamo poi che nei primi mesi del 2009 la sensazione degli operatori è che ci sia una ripresa della domanda abitativa, stimolata dal ribasso dei tassi ma anche dalla consapevolezza che il mercato immobiliare abbia ormai intrapreso una nuova direzione e che la diminuzione dei prezzi offra delle opportunità nell’acquisto.
L’analisi in base al profilo dimensionale delle realtà urbane evidenzia un calo più sensibile nei capoluoghi di provincia (-3.9%), seguiti dall’hinterland delle grandi città (-3.8%) ed infine dalle grandi città (-3.6%).
In queste realtà la diminuzione più sensibile dei prezzi si è verificata Palermo (-4.9%), Bologna (-4.6%) e Napoli (-4.4%). La capitale registra una diminuzione del 3.6%, Milano del 2.4%. Nell’hinterland delle grandi città il ribasso maggior si è avuto in quello bolognese (-5.4%), seguito da quello romano (-4.6%) e napoletano (-4.4%).
L’analisi per aree geografiche evidenzia una contrazione delle quotazioni più accentuata nelle città del Sud Italia (-4%), seguite da quelle del Nord (-3.9%) ed infine del Centro Italia (-3.7%). Anche in questa seconda parte dell’anno il prezzo è stata la variabile chiave per la realizzazione della compravendita e ormai la quasi totalità dei potenziali acquirenti è sempre più attenta al rapporto prezzo/qualità ed esprime la volontà di voler acquistare a prezzi congrui rispetto alla qualità dell’immobile.
Questo elemento ha determinato un altro risultato e cioè un calo più accentuato delle quotazioni sulle tipologie usate rispetto a quelle ristrutturate o di nuova costruzione. Infatti dalle nostre analisi è risultato che, quasi sempre nei quartieri dove l’offerta abitativa è più vetusta il ribasso delle quotazioni è stato maggiore. Per gli immobili di nuova costruzione la contrazione dei prezzi è stata meno accentuata e si sono registrati ribassi soprattutto laddove si è verificato un surplus di offerta.
Le tipologie medie e quelle popolari hanno registrato cali dei prezzi più significativi rispetto a quelle signorili e di prestigio che hanno meglio preservato il loro valore, per quanto anche su questo segmento di mercato si intravede una maggiore accuratezza nell’acquisto, soprattutto se l’abitazione non risponde del tutto alle esigenze dei potenziali acquirenti. Dunque la prudenza rispetto all’acquisto immobiliare, ma soprattutto rispetto al rapporto tra prezzo e qualità dell’immobile è ormai trasversale a tutte le tipologie di abitazioni.
L’attenzione alle caratteristiche dell’immobile ha spinto i potenziali acquirenti ad apprezzare le soluzioni poste ai piani alti, con spazi esterni, luminose, inserite in decorosi contesti condominiali, posizionate in zone tranquille e poco trafficate, con box o posto auto. Gli immobili posizionati al piano terra o al piano alto senza ascensore hanno registrato un calo notevole della domanda e di conseguenza dei prezzi. La domanda immobiliare in questo secondo semestre dell’anno ha visto la ripresa della domanda per investimento che nei precedenti semestri era diminuita, posizionandosi in “attesa” rispetto alle dinamiche di mercato.
L’andamento negativo dei mercati finanziari dopo l’estate ha determinato una ripresa che sta continuando anche nei primi mesi del 2009. Gli investitori hanno dirottato il loro capitale su piccoli tagli da mettere a reddito, in alcuni casi sull’abitazione per le vacanze. L’analisi della domanda a gennaio 2009 evidenzia che, nelle grandi città, la tipologia più richiesta è il trilocale con il 35.7% delle preferenze. A seguire il bilocale con il 28.6% delle richieste ed infine il quattro locali con il 21.4%.
A Milano, Napoli e Roma la maggioranza della domanda si concentra sui bilocali. A Bari ritorna il dominio del trilocale, dopo un periodo in cui era stato il bilocale a concentrare le preferenze. A Milano e a Napoli i monolocali e bilocali insieme raccolgono il 53.0% e del 52.7% delle preferenze. Per quanto riguarda l’analisi della disponibilità di spesa nelle grandi città la maggioranza delle richieste si concentra nella fascia compresa tra 170 e 249 mila € (24.0%), a seguire la fascia compresa tra 250 a 349 mila € (21.6%).
Nella fascia di spesa compresa tra 170 e 249 mila € si cercano soprattutto trilocali e, a seguire, bilocali.
Dal lato dell’offerta la tipologia più presente sul mercato è il trilocale con il 33.9%, seguito dal bilocale con il 25.8% e poi dal quattro locali con il 22.8%. Continua anche in questo semestre la diminuzione dei canoni di locazione che, hanno registrato un calo dell’1.9% sui bilocali e sui trilocali del 2.1%. La conseguenza del ribasso dei prezzi, più accentuato rispetto a quello dei canoni, si è tradotta in un lievissimo aumento dei rendimenti immobiliari lordi sui bilocali che si sono portati al 3.9%.
E’ difficile capire cosa accadrà nei prossimi mesi, molto dipenderà dall’andamento dell’economia nel nostro Paese e dal comportamento cha sarà messo in atto dagli Istituti di Credito. Le nostre previsioni per i prossimi mesi sono improntate ad un ulteriore ribasso dei volumi di compravendita e delle quotazioni; quest’ultimo aspetto, insieme al ribasso dei tassi di interesse, ha restituito fiducia i potenziali acquirenti che iniziano a capire che è un momento opportuno per acquistare l’abitazione.
MERCATO IMMOBILIARE A FIRENZE
In calo del 6.5% le quotazioni di Firenze nel corso del 2008, con una variazione più sensibile nella seconda parte del 2008.
Lieve contrazione (-2.3%) delle quotazioni immobiliari nel Centro, dove una maggiore offerta sul mercato spinge gli acquirenti a valutazioni più ponderate; prima di acquistare, infatti, si visionano più soluzioni; la discriminante per la scelta dell’immobile è comunque il prezzo. Il mercato delle compravendite è sostenuto in particolare da investitori, ma anche da coppie e amatori del Centro Storico; chi investe in quest’area della città acquista dai monolocali ai trilocali (con metrature comprese tra i 20 ed i 70 mq) e la spesa media è compresa tra 250 e 300 mila €.
I quartieri di Santa Croce, Sant’Ambrogio, Signoria e D’Azeglio sono caratterizzati da soluzioni costruite tra il ‘300 e l’800. In particolare in piazza Santa Croce, piazza Duomo, piazza D’Azeglio e Borgo Albizi ci sono palazzi nobiliari con importanti facciate, soffitti alti, affreschi e cassettoni decorati; gli appartamenti più prestigiosi, con affaccio sulle piazze, possono raggiungere quotazioni di 6000-6500 € al mq, mentre in generale i prezzi del Centro Storico oscillano tra 3800-4000 € al mq, per le soluzioni ristrutturate e tra i 2800-3100 € al mq, per le soluzioni da ristrutturare.
Meno prestigiose le aree di San Lorenzo e quella intorno alla Stazione, dove si registra una buona domanda di immobili in locazione da parte di stranieri; gli appartamenti costruiti dal ‘600 in poi, costano tra 2500 e 3500 € al mq. A cercare immobili in locazione sono studenti universitari provenienti da tutto il mondo, lavoratori e giovani coppie. Per un monolocale si spendono mediamente 500-650 € al mese invece, per un bilocale da 650 a 750 € al mese. La macroarea Novoli-Carreggi è quella che ha registrato il calo più sensibile con il 4.7%.
Tra i quartieri che hanno messo a segno la diminuzione più forte c’è Peretola, dove hanno tenuto bene i tagli piccoli fino a 70 mq, mentre si riscontrano maggiori difficoltà a collocare sul mercato le tipologie più grandi. La zona che sorge in una posizione periferica della città, a ridosso dell’aeroporto e della strada Pratese, registra tra gli acquirenti una prevalenza di stranieri, cinesi in particolare; a seguire famiglie e coppie giovani; la maggioranza di essi fa ricorso al mutuo per acquistare e, in questo periodo dell’anno, molte di esse hanno dovuto rivedere le loro intenzioni d’acquisto in seguito alla diminuzione della capacità di spesa.
Tra chi cerca in zona anche persone che si spostano dal vicino quartiere di Novoli, in cui sono situati il Polo Universitario ed il Nuovo Tribunale e con quotazioni più elevate. Il quartiere presenta un’offerta molto eterogenea che spazia dai terratetti del 1500 spesso da ristrutturare (i prezzi per questa soluzione sono di 1500 € al mq) alle soluzioni in edilizia economica popolare degli anni ’60; parliamo di medi contesti condominiali dove un buon usato si tratta a 2400-2500 € al mq. Coloro che hanno acquistato in questa parte dell’anno hanno prestato attenzione allo stato di conservazione dell’immobile, evitando le tipologie che necessitano di importanti interventi di ristrutturazione.
In molti hanno considerato la presenza del terrazzo. Tra coloro che hanno venduto, molti hanno poi acquistato e per questo sono stati più propensi a ribassare i prezzi. Più difficile che questo avvenga per chi non ha la necessità di vendere l’immobile. Da segnalare la futura nascita di un polo direzionale e commerciale lungo la via Pratese. Sempre elevata la richiesta di immobili in affitto, soprattutto da parte di stranieri. In leggero calo le quotazioni delle abitazioni anche nel quartiere Puccini-Demidoff dove, nella seconda parte dell’anno, si registra una minore disponibilità di spesa da parte dei potenziali acquirenti, che spesso finanziano l’acquisto con il mutuo.
A questo si aggiunge anche una maggiore offerta di abitazioni sul mercato che consente più scelta. Le tipologie più richieste sono il bilocale ed il trilocale fino a 80 mq. L’offerta abitativa è molto eterogenea e spazia da condomini costruiti a partire dagli anni ’30-’40 fino ai terratetti di cui però c’è poca disponibilità sul mercato. Nella parte confinante con il quartiere di Novoli le abitazioni risalgono agli anni ’60-’70; in media per un buon usato si spendono 2600 € al mq.
Il quartiere è interessato dai lavori per la nascita della tramvia che in questo momento stanno creando disagi nella zona in particolare sugli immobili più vicini alle aree interessate ai lavori. Tra gli effetti, la richiesta di prezzi elevati da parte dei venditori giustificati dalle migliorie che l’intervento porterà nella zona e la richiesta di prezzi elevati anche per i box, dal momento che molti parcheggi sono stati eliminati per lasciare posto alla tranvia.
Non lontano sorge il quartiere di Firenze Nova che si divide in due aree: quella più popolare, Lippi, e quella adiacente al nuovo Polo Universitario dove si concentrano soprattutto le richieste degli investitori.Tra le persone che investono in zona, ci sono anche coloro che acquistano appartamenti dalle ampie metrature e provvedono a frazionarli, dal momento che in zona si registra una buona richiesta di tagli piccoli. In futuro si prevede un miglioramento per la zona Lippi caratterizzata da un’offerta immobiliare decisamente più popolare, in seguito alla creazione della Scuola dei Carabinieri e di una serie di uffici pubblici.
Coloro che hanno acquistato nella seconda parte dell’anno hanno considerato importante, per la compravendita, anche la presenza di un box o di un posto auto, dal momento che nella zona ci sono problematiche di parcheggio che in futuro potrebbero aumentare dopo la partenza della tramvia, che attraverserà anche questo quartiere. A seguire tra le macroaree che hanno segnalato una sensibile diminuzione dei prezzi c’è Isolotto (-3.5%) con un calo nell’omonimo quartiere. I disagi creati dai lavori per la costruzione della tramvia e le crescenti difficoltà di accesso al credito, hanno determinato la diminuzione delle quotazioni; a risentirne soprattutto gli stranieri che attualmente si rivolgono quasi esclusivamente al mercato delle locazioni.
Nel secondo semestre del 2008 le compravendite sono state effettuate da chi ha venduto per poi riacquistare oppure da chi possedeva un capitale iniziale. Gli investitori si attendono un ulteriore calo dei prezzi; essi si orientano comunque sui tagli piccoli che sono i più gettonati per questo tipo di compravendite, e le cifre investite oscillano tra i 170 ed i 220 mila €. La richiesta di immobili in locazione proviene da stranieri, giovani coppie e lavoratori trasfertisti. Per un bilocale si spendono cifre medie di 600 € al mese.
Eterogenea l’edilizia del Quartiere Isolotto. In zona Monticelli-Ponte della Vittoria, si trovano terratetti costruiti tra i primi del ‘900 e gli anni ’40. Per tagli compresi tra i 60 e gli 80 mq, in buone condizioni, si spendono circa 3000 € al mq. L’area poplare di Isolotto Vecchio, edificata negli anni ’50, è una delle aree più verdi della città, dove sono presenti parchi e giardini e situata nei pressi del parco Le Cascine. Il prezzo di un appartamento in buono stato è di 3000 € al mq.
L’area più centrale del quartiere Isolotto è la zona Torcicoda Talenti, caratterizzata dalla presenza di condomini costruiti nella seconda metà degli anni ’60.
Quest’area è interessata dai lavori per la costruzione della tramvia. Si registrano particolari difficoltà, per la vendita di soluzioni a ridosso dei lavori la cui conclusione è attesa per la fine dell’anno in corso. Sempre molto richiesti box e posti auto ma poco presenti in questa zona della città. Anche la macroarea di Campo di Marte ha subito un ribasso dei prezzi nella seconda parte del 2008, con una variazione del 2.8% e un calo più sensibile nell’omonimo quartiere. Un leggero calo delle quotazioni ha interessato il quartiere di Campo di Marte che aveva registrato un ribasso, molto più sensibile nel corso della prima parte dell’anno quando si erano ridimensionati i valori delle tipologie di qualità medio-bassa.
Da giugno ad oggi la contrazione dei prezzi è stata inferiore ma estesa anche alle tipologie più signorili. Il rapporto prezzo/qualità dell’immobile è stato fondamentale per la vendita, ed ha permesso, una più rapida conclusione delle transazioni. Numerose le permute effettuate anche perché in zona prevalgono i tagli più grandi, tre e quattro locali soprattutto. I potenziali acquirenti hanno dato importanza alla strada in cui è ubicato l’immobile, al contesto condominiale, allo stato di conservazione dello stesso.
Il quartiere presenta, in una zona più circoscritta, abitazioni signorili (Coverciano Alta, il Salviatino) con terratetti e villette dei primi anni del 1900, sviluppate su tre livelli e valutate mediamente da 550 a 700 mila €. La restante offerta immobiliare è costituita da abitazioni in piccoli contesti condominiali degli anni ’50-’60 e valutati mediamente da 3000 a 4000 € al mq. Il quartiere presenta aree verdi ed impianti sportivi, tra cui lo Stadio “Franchi”. Sul mercato delle locazioni, che vede protagonisti soprattutto stranieri in difficoltà con l’acquisto della casa, si registra stabilità dei valori.
Infine si segnala la macroarea di Poggio Imperiale-Bandino che ha subito un ribasso del 2.5%, trascinato dalle performance di viale Europa il cui mercato immobiliare è stato caratterizzato da una maggiore offerta di immobili e una maggiore riflessione da parte dei potenziali acquirenti. La zona presenta prezzi mediamente più alti rispetto ai quartieri limitrofi e ad acquistare sono prevalentemente famiglie che hanno sempre vissuto in zona e che effettuano il cambio dell’immobile. Gli stabili risalgono prevalentemente agli anni ’70, con una piccola concentrazione di terratetti e soluzioni indipendenti dei primi anni del 1900 intorno a via San Marcellino, dove si concentrano anche molti servizi presenti nel quartiere il quale offre anche aree verdi e la vicinanza al centro.
Per una tipologia in buone condizioni si spendono mediamente intorno a 4000 € al mq. Si sono apprezzate soprattutto le abitazioni dotate di terrazzo o giardino di cui però c’è poca offerta sul mercato. Anche questa zona sarà interessata dai lavori per la nascita della tranvia. Sul mercato dei box e dei posti auto si registra una buona offerta sul mercato dal momento che molti in passato hanno comprato per investimento. Ricordiamo che a Firenze continuano i lavori per la linea tranviaria che collegherà diversi quartieri della città e prevede un tracciato di 20 km (linea 1 da Firenze S.M.
Novella a Scandicci; linea 2 Peretola Aeroporto-Duomo-piazza della Libertà; linea 3 Ospedale di Careggi-Viale Europa). Ipotizzate delle diramazioni della linea 1 (per Rovezzano) e della linea 3 (per Bagno a Ripoli).
