FIRENZE – Calano i prezzi delle case in Toscana (così come nel resto del paese) ma anche il numero di coloro che possono accendere un mutuo. Aumentano invece le spese per il mantenimento delle abitazioni e soprattutto gli sfratti, per l’impossibilità delle famiglie di pagare l’affitto. Il progressivo e drastico disimpegno dello Stato, sia per l’edilizia residenziale pubblica (insufficiente a rispondere alla domanda) che per il sostegno agli affitti, completano un quadro abbastanza complicato, così come raffigurato dal II Rapporto sulla condizione abitativa.
Il volume, realizzato dalla Regione attraverso l’Osservatorio Sociale Regionale e curato da Andrea Valzania e Andrea Francalanci, è stato presentato oggi a Palazzo Strozzi Sacrati. É intervenuto l’assessore al welfare e alle politiche per la casa Salvatore Allocca. “Il disagio maggiore – spiega l’assessore – è per le fasce deboli, per chi paga un affitto a prezzi di mercato. Quando una famiglia vede ogni mese erodere il 40% del proprio reddito per il mantenimento della casa, significa che il sistema non funziona.
Il quadro negativo delineato dal II Rapporto sulla casa è l’effetto di tante cause tra loro strettamente collegate. Rimedi? Ci vogliono nuovi strumenti. Per il sostegno al reddito stiamo già provvedendo in qualche modo (vedi sotto, ndr) ma lo strumento da sviluppare sono le agenzie della casa. Abbiamo studiato alcune realtà già attive ed il preliminare di legge sarà presentato in giunta in tempi relativamente brevi. Le Agenzie possono giocare un ruolo fondamentale, di calmierante del mercato privato delle locazioni, a vantaggio di inquilini e proprietari.
Però – conclude Allocca -deve ripartire al più presto una politica nazionale su questo tema base. La coesione del sistema sociale è sul punto di cedere”. Alla luce di una situazione davvero complicata, caratterizzata da un progressivo disimpegno statale che non lascia spiragli confortanti per l’immediato, la Regione ha dovuto aumentare il proprio impegno attraverso alcuni provvedimenti. Il primo è servito per compensare l’azzeramento del ‘Fondo sociale per l’affitto’, avvenuto quest’anno da parte dello Stato dopo la riduzione drastica effettuata tra 2011 e 2012.
Nel 2008 la Toscana percepiva oltre 12 milioni di euro, scesi a 10,5 nel 2010, quindi a quasi 9 nel 2011 ed infine a 628 mila l’anno passato. Tra il 2010 e il 2013 la Regione ha cercato di compensare la graduale riduzione aumentando il proprio cofinanziamento: dai 6,5 milioni del 2010 si è passati ai 14 del 2012 e ai 13 milioni dell’anno in corso. Le risorse dei Comuni (circa 8 milioni) sono rimaste pressochè invariate. La continua riduzione delle risorse si è accompagnata a quella di copertura della domanda, che in pochi anni si è quasi dimezzata: dal 41,2% nel 2009 si è scesi al 22,4% nel 2012. Il secondo ha permesso a tanti giovani di lasciare la propria famiglia e trovare una sistemazione autonoma nell’ambito del progetto regionale ‘Giovanisì’.
Finora con i primi due bandi, 2012 e I 2013 (la II finestra del secondo è scaduta pochi giorni fa), sono stati concessi 2.106 contributi (su un totale di 2.532 domande presentate). La Regione per questa misura ha stanziato 45 milioni di euro per il triennio 2011-2013. La Regione, a fine 2011, ha quindi deciso di costituire un fondo a sostegno degli inquilini morosi ‘incolpevoli’ ovvero di quelle famiglie toscane in difficoltà per il pagamento dell’affitto per vari motivi: perdita del lavoro, messa in mobilità o in cassa integrazione, chiusura dell’attività, malattia grave, infortunio o decesso di un familiare.
I primi 4 milioni di euro sono stati stanziati nel 2012, somma che ha permesso di aiutare 462 famiglie in situazione di temporanea difficoltà. Per il 2013 sono stati messi a disposizione altri 4 milioni di euro. Il tema dell’abitare in Toscana analizzato in tutta la sua complessità: quante sono le abitazioni, quante quelle di proprietà, dove sono ubicate, quanto spendono in media le famiglie per il loro mantenimento, quanto si è costruito e dove. A questi e tanti altri quesiti cerca di dare una risposta ‘Abitare in Toscana, II Rapporto sulla condizione abitativa’, realizzato dalla Regione attraverso l’Osservatorio Sociale Regionale. Quante case e quanto valgono.
In Toscana, al 31 dicembre 2011, gli immobili residenziali sono poco più di 2 milioni di unità, il 6,2% dello stock abitativo nazionale. Al 31 dicembre 2010, una casa in Toscana vale in media oltre 268 mila euro (circa 183 mila euro il dato nazionale), mentre il valore al mq è di 2.266 euro (1.595 euro in Italia). Il valore complessivo degli immobili residenziali toscani è di 548 miliardi di euro, l’8,9% del valore patrimoniale abitativo nazionale. Quanto costano. Sempre al 31 dicembre 2011, per comprare una casa ogni famiglia deve sborsare 8,3 annualità di reddito (il dato nazionale è di 6,1).
Nel 2010 ne occorrevano 8,2. Nuove costruzioni. Nel 2010, i Comuni toscani hanno rilasciato permessi di costruire per circa 2,3 milioni di mc (3,2% del totale nazionale): il 90,3% per la realizzazione di nuove costruzioni, il resto per ampliare fabbricati esistenti. Tra il 2000 e il 2010 la domanda complessiva di realizzazione di nuove abitazioni o di ampliamenti ha avuto un andamento analogo a quello nazionale: picco nel 2005 (più di 6,3 mln di mc) e flessione continua degli anni successivi.
Il risultato della somma di alcune tendenze al ribasso, volume complessivo dei fabbricati per i quali i Comuni hanno rilasciato permessi di costruire (-17%) e numero di abitazioni in essi previste (-19,5%), con quella dell’arresto della dinamica demografica sancita dal Censimento 2011 (in crescita nei primi dieci anni del 2000), è un aumento della disponibilità di alloggi, sia per abitante, che per famiglia. Ogni 1.000 abitanti si passa da 544 case (2010) a 561 (2011, identico a quello italiano), per ogni famiglia invece ci sono più di 1,3 abitazioni (valore inferiore a quello italiano). Le compravendite.
Dopo il picco del 2006, la fase di forte contrazione si è accentuata nel 2008 (–18,2%). Dopo la “timida” crescita (+2,2%) del 2010, nel 2011 nuova riduzione (-5,1%, rispetto al -2,3% nazionale), che è stata più lieve nei Comuni capoluogo (-4,1%) e più consistente negli altri Comuni del territorio provinciale (-5,7%). Neppure la caduta dei prezzi ha favorito la ripresa del mercato immobiliare. In base alle rilevazioni del Sole 24 Ore sui capoluoghi di provincia, in termini reali, dal 2009 al 2012, la diminuzione media ha interessato tutte le tipologie di abitazione censite (di nuova o recente costruzione) e tutte le zone delle città (centro, semicentro o periferia), con percentuali comprese tra il –3,9% e il –7,4%.
L’indebolimento del mercato in una fase di prezzi in calo è stato favorito anche dalla netta flessione degli acquisti di case effettuati con ricorso a un mutuo ipotecario: tra il 2006 e il 2011 -34,6% (il calo nazionale è stato del 38%). L’invenduto. La somma delle tre dinamiche (costruttiva, demografica e del mercato immobiliare) ha determinato il consistente stock di abitazioni invendute presente in Toscana: una stima per il 2013, in assenza di statistiche ufficiali, parla di 7.300 unità (il dato nazionale è 130mila). Affitti più bassi.
Anche i canoni di locazione praticati nei Comuni toscani capoluogo di provincia sono mediamente diminuiti tra il 2009 e il 2012, per tutte le tipologie censite (nuovi contratti o proroghe) e in tutte le zone delle città (centro, semicentro o periferia), con percentuali comprese tra il – 4,9% e il – 6,5%. Aumentano le spese… Nel 2010 le famiglie che abitano in affitto hanno dovuto mediamente destinare oltre il 30% del proprio reddito alla copertura delle spese della casa. La situazione più critica è quella delle famiglie che vivono in affitto a canone di mercato: per 6 su 10 l’incidenza sul reddito ha superato il 40%, in termini assoluti oltre 1.100 euro al mese. … e gli sfratti.
Rispetto al dato nazionale in Toscana tra il 2010 il 2011 ci sono stati aumenti in tutte le fasi del procedimento: provvedimenti emessi (+10,1%), richieste di esecuzione (+22,8%) e sfratti eseguiti (+12,1%). La motivazione principale dei provvedimenti emessi è per morosità (9 su 10), mentre è scomparsa quella per necessità del locatore. Nel 2011 la Toscana ha evidenziato una maggiore tensione abitativa rispetto al resto del paese (un provvedimento di sfratto ogni 300 famiglie, 386 in Italia) e un evidente peggioramento rispetto al 2010 (330).
Ancora maggiore è il peggioramento del rapporto tra sfratti eseguiti e famiglie residenti (nel 2011 un’esecuzione ogni 544 famiglie, in Italia 860). Proprietari. Nel 2011 l’82,7% delle abitazioni è di proprietà delle persone che vi risiedono (il dato nazionale è 81%). L’aumento delle case di proprietà in Toscana è andato avanti fino al 2005 (dal 57,1% all’85,8%) per poi calare. Da allora è aumentata la percentuale di famiglie in affitto (dal 14,2% del 2005 al 17,3% del 2011). Il patrimonio Erp toscano.
Si compone di 5.924 fabbricati per 49.264 unità immobiliari. Negli anni ’90 si è interrotta la dinamica costruttiva che aveva caratterizzato il periodo precedente: da 1.000 costruzioni al decennio si passa a 234 (1990-1999) e a 339 dopo il 2000. Si tratta perciò di un patrimonio che, per oltre la metà, è da considerare “datato”. Il rapporto tra patrimonio e numero di famiglie residenti (che misura la capacità di un territorio di rispondere alla domanda abitativa Erp) è di un alloggio ogni 31,8 famiglie.
Quasi la metà delle unità immobiliari ha una superficie fra i 45 e i 70 m2. Al 31 dicembre 2012 nel 95,3% degli alloggi Erp vivono inquilini con regolare contratto di locazione. Nell’1,3% dei casi l’occupazione è senza titolo. Gli alloggi sfitti sono il 3,1%. Gli alloggi Erp attualmente in costruzione sono 1.736, 708 in consegna nel 2013. 3 famiglie toscane su 100 abitano in alloggi Erp (in tutto oltre 47 mila per un totale di oltre 121 mila persone). Il 62,2% delle famiglie rientrano nell’area del cosiddetto canone protetto, il 30,8% in quella del canone sociale.
Nel 2012 gli alloggi assegnati sono stati 1.798, con un tasso annuo di soddisfazione della domanda del 5,7% (ma se consideriamo che le graduatorie hanno un periodo medio di validità di oltre due anni, il valore potrebbe più che raddoppiare). Le famiglie presenti nelle graduatorie sono stimabili in oltre 24mila. La parte conclusiva del rapporto è dedicata ad un approfondimento sulla realtà dell’edilizia residenziale pubblica a Lucca che sarà al centro del convegno organizzato per il 20 giugno nella sede della Provincia, a Palazzo Ducale, a partire dalle ore 9.30
