La complessa congiuntura economica internazionale, unita alle maggiori difficoltà nell’accesso al credito da parte delle famiglie, hanno in generale determinato una contrazione della spesa e della capacità sia dì acquisto che di investimento. Un rallentamento dei flussi economici che ha colpito e sta colpendo anche il mercato immobiliare italiano e toscano nello specifico, come evidenziano i dati dell’Osservatorio elaborato dalla Federazione Italiana Mediatori Agenti d’Affari (FIMAA Confcommercio) sul mese di maggio.
Indici generalmente in calo, dunque, sia per le compravendite che per le locazioni, anche se i valori registrano una sostanziale tenuta malgrado la fase negativa. Si evidenzia anche un velato ottimismo nei confronti di una possibile ripresa, comunque non concretamente ipotizzabile almeno fino al 2014. Compravendite Primo significativo elemento che conferma il rallentamento dell’attività immobiliare è l’allungamento dei tempi medi d’attesa per la definizione delle compravendite, che per quasi tutti i rilevatori sul territorio risultano ormai superiori ai sei mesi.
Ciò significa che gli utenti potenzialmente interessati in questo momento preferiscono valutare bene l’acquisto tra le numerose offerte ed essere certi di poter sostenere l’onere prima di procedere. Conseguenza di questa tendenza è la diminuzione della domanda di immobili residenziali, anche se il mercato non può dirsi del tutto fermo, soprattutto per quello che riguarda un determinato tipo di immobili. Tra i più richiesti, contrariamente a quanto accaduto nel recente passato, figurano i 4 vani, seguiti dai 3, segno che in questa fase si è potenzialmente allontanata dal mercato una clientela con minori capacità d’acquisto, come le giovani coppie e quanti prediligono il monolocale o il bilocale, che come vedremo oggi puntano sulla locazione come soluzione ponte. Per quello che concerne il valore degli immobili, va evidenziato il ruolo decisivo svolto dalla zona di riferimento.
Appetibili, grazie anche alla domanda proveniente dall’estero, restano l’area del Centro Storico e dell’Oltrarno-San Frediano, dove la forbice dei valori medi per le abitazioni di pregio si allarga fino a superare i 5mila euro al metro quadro, anche se sul mercato si trovano immobili a prezzi più contenuti, magari a causa del posizionamento meno allettante o delle caratteristiche stesse e dello stato di conservazione del singolo oggetto. Valori che poi tendono a diminuire sostanzialmente via via che ci si allontana dall’area dei Viali di Circonvallazione, sempre di grande interesse, soprattutto in direzione nord.
Così, sia nelle zone di Ponte alle Mosse che di Novoli si oscilla tra i 2400 e i 3400 euro al metro quadro, per scendere ancora nella zona dell’Isolotto. Diversa la situazione dirigendosi a sud di Firenze, dove la richiesta e quindi i valori risultano più elevati. In Viale Europa si arriva a 3900 euro al metro quadro, a Campo di Marte a 4000 euro al mq, fino ai 4100 euro al mq di Coverciano e ai 4500 della Bolognese e della Faentina. Una simile differenza tra area sud e area nord si manifesta anche nel prendere in considerazione il territorio dell’area limitrofa al capoluogo, dove spiccano per valori i comuni di Bagno a Ripoli e Fiesole, mentre Campi Bisenzio, Scandicci e Sesto Fiorentino si attestano generalmente su medie più contenute.
Da considerare è però anche la diversità nella tipologia dell’offerta, con la presenza di immobili di particolare pregio concentrata soprattutto nell’area sud, che così vede aumentati i propri valori medi di mercato. Locazione L’analisi rileva come quello dell’affitto sia un mercato significativamente più vivace di quello della compravendita, su cui molti utenti si stanno orientando incentivati dalla possibilità di reperire immobili di buon livello a prezzi accessibili grazie all’incremento dell’offerta, che come per le compravendite supera quello della richiesta.
Una vivacità che si manifesta anche nei tempi medi d’attesa per la stipula del contratto, che resta attorno ai tre mesi, mentre la propensione all’affitto evidenzia sì una situazione negativa, ma con tendenza alla stabilità. Ciò significa che permane la presenza di domanda di case. Commerciale Un discorso a parte merita il mercato immobiliare per quello che riguarda il settore commerciale. Un settore che risente in modo particolare della crisi economica in generale e di un diminuito giro d’affari, che quindi in questa fase non attira in modo particolare investitori.
Negative risultano infatti sia la propensione all’acquisto che quella alla locazione, a conferma delle difficoltà che avverte soprattutto il piccolo commercio. L’analisi “Inevitabilmente la crisi ha avuto ripercussioni anche sul mercato immobiliare, complice la difficoltà a programmare investimenti che caratterizza gran parte delle famiglie. In particolare - spiega il presidente della Federazione Mediatori Agenti d’Affari Fimaa di Firenze, Arrigo Brandini - si è verificato un consistente aumento della proposta di immobili, provocato anche dall’entrata in vigore dell’Imu, che scoraggia a tenersi le case a disposizione, a cui corrisponde un calo notevole della domanda legato all’effetto crisi”.
“Interessante è anche lo spostamento della richiesta dall’acquisto alla locazione - prosegue Brandini - poiché denota come esista pur sempre un fabbisogno di immobili ma come in questa fase la tendenza sia quella a evitare di assumersi spese che richiedono lunghi tempi di rientro. Così, si punta su una soluzione probabilmente temporanea come quella della locazione in attesa di tempi migliori”. “Questo è un vero e proprio strumento di lavoro – sottolinea l’Assessore all’Edilizia della Provincia di Firenze Stefano Giorgetti –, non solo per il cittadino che avrà modo di aggiornarsi sulle variazioni del mercato, ma anche per le stesse istituzioni che studiando gli spostamenti dei cittadini potranno rimodulare per tempo gli altri servizi che sono necessari, come ad esempio i trasporti”.
