Gent.mo Avvocato Visciola, due anni fa i proprietari del lastrico solare che copre il mio appartamento hanno rifatto il terrazzo creando un terrazzo cosiddetto galleggiante, di loro iniziativa, a loro spese e senza parlarne in assemblea. Terminati i lavori, nel mio appartamento si sono verificate importanti macchie di infiltrazioni, che sono state fatte imbiancare dai proprietari del piano di sopra a loro spese. Tuttavia, a distanza di due anni, e' crollata improvvisamente una parte del soffitto (con annessi mattoni), con importanti danni al parquet e ad altri mobili.
I tecnici hanno verificato che il crollo è conseguenza di una impermeabilizzazione fatta male e hanno scoperto che non c'erano perdite solo dove c'e' stato il crollo, ma anche in altre parti, che quindi erano pericolanti. Ora le chiedo: l'articolo 1126 del codice civile per la divisione delle spese vale anche per infiltrazioni causate da lavori mal svolti per volontà del proprietario del lastrico? I lavori di ripristino in casa mia, a chi vanno imputati? E i danni ai mobili? Gentile Signora, il lastrico solare è una struttura piana posta a copertura dell’edificio, che, oltre a svolgere una funzione di copertura – alla stessa stregua di un tetto – può essere usato come un normale terrazzo, da tutti i condomini o da solo alcuni di essi, se in uso esclusivo. Se il contrario non risulta dal titolo, rientra tra le parti comuni dell’edificio, ai sensi dell’art.
1117 c.c.. Stante però la particolare duplice funzione ad esso connessa, ovvero quella di copertura e quella di uso, è previsto un particolare criterio di ripartizione delle spese per la sua riparazione, che coinvolge sia i condomini direttamente fruitori del lastrico, sia coloro che traggono vantaggio dalla sua funzione di copertura. L’art. 1126 c.c. – da lei correttamente citato – dispone infatti che “Quando l’uso dei lastrici solari o di una parte di essi non è comune a tutti i condomini, quelli che ne hanno l’uso esclusivo sono tenuti a contribuire per un terzo nella spesa delle riparazioni o ricostruzioni del lastrico: gli altri due terzi sono a carico di tutti i condomini dell’edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve, in proporzione del valore del piano o della porzione di piano di ciascuno”. La stessa disposizione, per costante orientamento giurisprudenziale, trova applicazione anche per le terrazze a livello – quale sembra essere il caso del quesito in esame – ovvero per quelle terrazze che si differenziano dai normali terrazzi in quanto fungono anche da copertura delle unità abitative sottostanti, alla stessa stregua di un tetto o di un lastrico solare (si veda, ad esempio, Cass.
civ., sez. II, sentenza 11 settembre 1998, n. 9009). Quanto sopra unicamente per dare un quadro normativo generale. Entrando nel merito della sua questione, segnalo che la suddetta disposizione codicistica di cui all’art. 1126 c.c. è destinata a trovare applicazione quale regola generale di riparto spese, ma solo per quegli interventi di manutenzione che siano stati richiesti dalla vetustà e dalla normale usura e non per quelli che siano conseguenza di situazioni definibili straordinarie ed addebitabili alla cattiva utilizzazione del lastrico stesso da parte di chi ne ha l’uso esclusivo. Orbene, nel caso di specie, come lei mi riferisce, poco dopo l’ultimazione dei lavori, lei stessa riscontrò nel suo appartamento la presenza di infiltrazioni e, a seguito dell’improvviso crollo del soffitto, i tecnici hanno accertato che questo è stato direttamente consequenziale ad errori riferibili all’esecuzione dei lavori di rifacimento del tetto (in particolare, errori nella impermeabilizzazione). Di conseguenza, nel caso di specie, non può trovare applicazione il riparto di cui all’art.
1126 c.c., non sussistendo i presupposti su cui si basa la ratio sottesa alla norma. Troverà, invero, applicazione l’art. 2051 c.c. sui danni cagionati da cose in custodia, intendendosi il proprietario, fruitore del lastrico, custode del medesimo: a costui verrà, dunque, addebitata ogni responsabilità al riguardo, obbligandolo al risarcimento dei danni arrecati all’unità immobiliare sottostante (ivi compresi i danni alla mobilia), fatta salva una sua puntuale azione di rivalsa nei confronti dell’impresa che ha eseguito – evidentemente non a regola d’arte – i lavori.
Come, infatti, già le ho segnalato e come, del resto, è stato più volte ribadito dalla Corte di Cassazione (ex multiis, Cass. Civ. sez. II, 24 agosto 1990, n. 8669), la disposizione dell'art. 1126 c.c. si riferisce alle riparazioni dovute a vetustà e non a quelle riconducibili a difetti originari di progettazione o di esecuzione dell'opera: in quest’ultimo caso (cui risulta riconducibile il caso di specie, essendo stato il lastrico solare interamente rifatto) la responsabilità relativa, sia in ordine alla mancata eliminazione delle cause del danno che al risarcimento, fa carico in via esclusiva al proprietario del lastrico solare, ex art.
2051 c.c., e non anche – sia pure in via concorrenziale, come accadrebbe in caso di applicazione dell’art. 1126 c.c. – al condominio. Cordialmente, Avv. Roberto Visciola Per scrivere all'avvocato Visciola: nove@nove.firenze.it
L'avvocato Roberto Visciola - Laureato con lode all’Università di Firenze, è autore di libri e pubblicazioni in campo giuridico Il servizio “Avvocato online” è progettato per trattare temi giuridici di interesse generale, non costituisce parere legale ed è gratuito.Le domande pervenute saranno selezionate dalla Redazione e i quesiti più significativi, opportunamente semplificati, verranno girati all’Avvocato che, compatibilmente ai suoi impegni professionali, risponderà direttamente sul sito Nove da Firenze. Per motivi di riservatezza non pubblicheremo l’indirizzo email del soggetto richiedente il parere.
