Le quotazioni in centro hanno ceduto il 3,1%. In zona San Gallo si registra un’offerta abitativa in aumento e prezzi in netta diminuzione (-6,3%). I valori in calo stanno attirando investitori, i quali acquistano abitazioni di 90 mq che frazionano e poi rivendono. Sul mercato della prima casa ci sono soprattutto persone che provengono da fuori città (in particolare dal Centro Italia) e che, una volta terminati gli studi o trovato un lavoro definitivo, passano dall’affitto all’acquisto.
Si tratta di single e giovani coppie che ricercano bilocali e trilocali su cui impiegare 180-220 mila €, mentre le famiglie esprimono un budget di 270-280 mila € che convogliano su quadrilocali. Molto apprezzata l’area che si sviluppa nei pressi della Questura, che ha in via Zara e via delle Mantellate le strade più signorili e costose: l’edilizia risale all’800 e prevede quotazioni medie di 4000-6000 € al mq, queste ultime nel caso di attici o appartamenti con spazi esterni abitabili.
Stesse quotazioni anche nelle zone di via Venezia, via Cherubini e via Lamarmora, dove è possibile acquistare soluzioni ben ristrutturate e con finiture di pregio. Piacciono anche le vie storiche, come via Cavour (che collega piazza Duomo a piazza San Marco) e via San Gallo, dove è possibile acquistare soluzioni del ‘600-‘800 a prezzi compresi tra 3500 e 5000 € al mq, se dotati di vista panoramica sui monumenti. I top prices si incontrano in piazza Duomo, dove gli appartamenti di tipo signorile e dotati di vista panoramica possono raggiungere 12 mila € al mq.
Valori decisamente inferiori (intorno a 2500-3500 € al mq) nella zona di San Lorenzo, sede dell’omonimo mercato. Il mercato delle locazioni è molto eterogeneo ed è composto da studenti (in zona ci sono le Facoltà di Lettere e Filosofia e le Scuole Internazionali), famiglie (anche extracomunitarie), professionisti (che ricercano soprattutto vicino alla stazione) e single. Per un monolocale si chiedono 500-550 € al mese, per un bilocale circa 600 € e per un trilocale fino a 750 €. Una parte importante delle locazioni coinvolge i turisti, che ricercano appartamenti singoli o camere in B&B per brevi soggiorni (70-90 € l’affitto giornaliero). La domanda di soluzioni per parcheggiare è alta nelle zone più residenziali e congestionate, dove un posto auto può toccare punte di 30-35 mila € e un box 50 mila €, mentre nell’area della stazione i box singoli costano 40 mila €, ma la richiesta non è particolarmente sostenuta. In zona Santa Croce è stata registrata stabilità. Sul mercato si sono mossi in particolar modo investitori, tra cui anche russi, indiani e brasiliani, che ricercano tagli medio-piccoli per affittarli soprattutto a turisti.
Chi ricerca la prima casa, spesso da destinare ai figli, opta per appartamenti con due camere da letto situati ad un piano alto e luminoso e dotato di terrazzo, elemento considerato molto importante. Il mercato delle locazioni vede un netto aumento del numero di richieste, provenienti soprattutto da turisti, ai quali gli appartamenti vengono concessi settimanalmente o durante i weekend, per un canone medio di 40-60 € giornalieri a persona. Un’altra fetta importante è costituita da studenti: gli stranieri ricercano bilocali nuovi e ben arredati, mentre gli italiani si orientano su appartamenti più grandi da condividere con altri universitari.
Il canone mensile di un monolocale si aggira tra 500 e 550 €, quello di un bilocale si attesta a 650 € e quello di un trilocale non oltre 800-850 €; si stipulano soprattutto contratti di natura transitoria. Grazie alla maggiore attrattività turistica, la zona maggiormente apprezzata è quella a ridosso di piazza Santa Croce, dove un appartamento in buone condizioni costa 4000-5000 € al mq, mentre un’abitazione prestigiosa con soffitti alti e affaccio sui monumenti si valuta anche 7000-8000 € al mq, fino a toccare punte di 10 mila € al mq per le tipologie nobiliari, ubicate soprattutto nella zona del Duomo.
In quest’ultima zona sono stati effettuati lavori di frazionamento di grandi appartamenti in bilocali e trilocali di 50-60 mq da destinare soprattutto ai turisti (i valori sono nell’ordine di 5000 € al mq). Prezzi intorno a 10 mila € al mq anche per gli appartamenti situati ai piani alti di Borgo degli Albizi, dove la quotazione media si attesta intorno a 7000 € al mq. Palazzi storici sono presenti anche in Borgo Pinti ma, poiché è una strada più buia, i prezzi sono inferiori (6500 € al mq).
Viale Giovine Italia delimita una zona più residenziale composta da immobili più recenti (dal XVI secolo a fine ‘800-metà ‘900) che presentano quotazioni più basse, intorno a 2900-3000 € al mq. Valori di 5000 € al mq si incontrano in piazza d’Azeglio, dove gli appartamenti sono ricercati per le ampie metrature e i soffitti alti. Uffici e strutture alberghiere limitano l’offerta abitativa sul Lungarno, dove si raggiungono 5500 € al mq per appartamenti con vista e 4000 € al mq senza affaccio.
Sull’altra sponda dell’Arno, nella zona di Porta Romana – Giardino di Boboli, l’edilizia è di stampo residenziale e popolare sebbene i palazzi siano anch’essi di origine storica: se sono necessari lavori di ristrutturazione si devono mettere in conto 2500 € al mq, altrimenti servono 3000 € al mq. La domanda di spazio per parcheggiare è buona, i prezzi ammontano a 40 mila € per un posto auto e 70-80 mila € per un box singolo. Progetti in corso Sono iniziati i lavori di chiusura al traffico e pedonalizzazione di piazza san Firenze (a breve cominceranno anche su piazza dei Giudici), dove si procederà anche alla riqualificazione dell’ex sede della Camera di Commercio in ristoranti e attività commerciali e si costruiranno anche parcheggi interrati. Nella macroarea Poggio Imperiale – Bandino si registra una diminuzione media del 3,5%.
Influisce la difficoltà di accesso al credito, cosicché attualmente le compravendite avvengono direttamente in contanti o con una piccola integrazione di mutuo. Sul mercato si stanno muovendo soprattutto persone che già abitano in zona e che desiderano la soluzione migliorativa, ma non di rado si affaccia anche chi risiede in altri quartieri e nell’hinterland; tuttavia si deve aspettare di realizzare la vendita nella zona di provenienza, determinando lungaggini nelle trattative. La zona meridionale di Firenze è prettamente residenziale, pertanto si muovono famiglie con reddito consolidato (spesso in aiuto dei figli) che ricercano abitazioni di 3-4 locali (ossia 4-5 vani) dotate di terrazzo e box auto su cui impiegare tra 250 e 330 mila €.
Si muovono anche investitori, i quali approfittano del trend in ribasso per spuntare prezzi sempre più interessanti.Le locazioni stanno registrando un buon andamento, con richieste in aumento che provengono da famiglie e giovani coppie che non riescono a comprare e professionisti che ricercano un punto d’appoggio per le loro trasferte di lavoro; c’è anche una discreta presenza di studenti nella zona di Gavinana, più vicina al centro e meglio collegata all’Università. I canoni di locazione hanno evidenziato lievi ribassi e si attestano a 600 € per i bilocali, 680-700 € per i trilocali, fino ad un massimo di 1000 € per tagli più grandi, inseriti in contesti pregevoli e dotati di box auto.
Si stipulano soprattutto contratti a canone concordato, la cedolare secca è stata ben recepita e utilizzata. Tra le abitazioni più richieste di Gavinana ci sono quelle inserite nel “Villaggio Primavera” (via del Paradiso, via Guerra, via Gualandi) dove sono presenti centinaia di abitazioni sorte negli anni ’70, inserite in una zona verde, ben servita da mezzi pubblici, negozi e centri commerciali. L’offerta consiste in condomini di 2-3 piani, che ospitano appartamenti di 3-4-5 locali quotati intorno a 3800-4000 € al mq.
Nelle traverse comprese tra via Giannotti e via Ripoli ci sono anche numerosi terra tetti costruiti negli anni ’30, alternati a costruzioni di prestigio dei primi anni del 1900, che si scambiano a prezzi medi di 3800-4000 € al mq. Le soluzioni preferite da chi cerca in zona sono quelle dei primi anni del ‘900 posizionate a ridosso del centro storico e valutate mediamente intorno a 3800-4000 € al mq. Sul lungarno Ferrucci le quotazioni scendono a 3000-3200 € al mq poiché le abitazioni sono penalizzate dal traffico.
Altra zona apprezzata è quella di San Marcellino, dove ci sono condomini degli anni ’60, terra tetti, ville bifamiliari tutte immerse nel verde: anche qui le quotazioni sono di 3800-4000 € al mq. Avvicinandosi alla zona di Firenze Sud, viale Europa, si incontrano abitazioni costruite negli anni ’60-’70 molto apprezzate perché dotate di box. Infatti la zona è stata costruita dopo l’alluvione del ’66 e l’abitabilità concessa a partire dal primo piano ha consentito di ricavare box al piano terra.
Viale Europa è una zona degli anni ’70, trafficata e caotica, pertanto i valori sono più bassi rispetto alle sue traverse: sulla strada principale i prezzi si aggirano intorno tra 3200 e 3300 € al mq, nelle vie interne circa 3600 € al mq. La domanda di box e posti auto è esigua, ad eccezione di Gavinana perché più congestionata. Qui un box singolo può costare fino a 40 mila €, mentre su viale Europa si parla di 25-30 mila € (per un posto auto si chiedono circa 12 mila €). Per l’affitto si devono considerare 50-60 € al mese. Isolotto - Le quotazioni sono diminuite del 6,2%. Nell’omonimo quartiere è stata registrata una contrazione del 7,4%, concentrata soprattutto sulle tipologie che necessitano di importanti lavori di ristrutturazione.
I prezzi in diminuzione stanno determinando l’avvicinamento di persone residenti nella provincia di Firenze, tipicamente famiglie alla ricerca della soluzione migliorativa, giovani coppie alla prima esperienza fuori casa e single. La maggior parte delle richieste si concentra su trilocali dotati di angolo cottura, soggiorno e spazi esterni vivibili. La vicinanza della tramvia, la presenza del parco delle Cascine e un buon ricambio generazionale rendono l’Isolotto Vecchio la zona più apprezzata.
Si tratta di un’area omogenea e popolare, sorta negli anni ’50 con palazzi di 3 piani in cui un appartamento di 65 mq completamente ristrutturato costa 3300 € al mq; se allo stato originario, il valore scende a 2700 € al mq. Su Ponte della Vittoria l’edilizia è più recente (anni ’60-’80) ma le quotazioni risentono del notevole traffico, pertanto si attestano a 2100-2200 € al mq e difficilmente superano 2500 € al mq. Tengono meglio le soluzioni ubicate nelle strade interne (per esempio via di Monticelli), dove la minor rumorosità determina prezzi medi di 2200-2300 € al mq e punte di 3000 € al mq. Nella zona di Isolotto Nuovo – Le Torri – San Quirico a Legnaia – San Lorenzo a Greve si registrano prezzi sostanzialmente costanti per le tipologie già ristrutturate, poiché più richieste (tipicamente da giovani aiutati dai genitori e famiglie che effettuano permute); al contrario, hanno perso valore le abitazioni che necessitano di lavori. La zona “nuova” dell’Isolotto ospita palazzi popolari degli anni ’60-’70 di proprietà di enti pubblici, dove un trilocale di 80 mq costa 2100-2200 € al mq; la stessa tipologia, in edilizia medio-civile, tocca punte di 2500 € al mq.
Da segnalare che, nel 2010, in via Canova sono stati costruiti dei palazzi di dieci piani con attenzione al risparmio energetico. Il quartiere “Le Torri” è una zona prestigiosa, dove l’edilizia risale agli anni ’70 ed è di stampo prettamente residenziale. Questa zona piace perché tranquilla con condomini dotati di ampi terrazzi e immersi in un contesto verde: una tipologia da ristrutturare costa 2200-2300 € al mq, una già ristrutturata 2500-2600 € e si toccano 3700-3800 € al mq per quelle che si affacciano su Villa D’Aveni.
San Quirico a Legnaia presenta un’edilizia simile a quella di Le Torri, si registrano valori di circa 3000 € al mq per un buon usato. La zona di San Lorenzo a Greve è sorta nel 2000 ed è composta interamente da palazzine di tipo Peep: un appartamento di 70 mq, dotato di box auto, costa 250 mila €, ma se provvisto di giardino privato il prezzo sale a 260-265 mila €. La domanda di immobili in locazione è buona e proviene da famiglie, anche straniere (albanesi e romene), e da qualche professionista: i canoni mensili di un monolocale si attestano a 400-450 €, a 500-550 € per un bilocale e 600-650 € per un trilocale, per i tagli più grandi si arriva a non oltre 800 €. Nella prima parte del 2013 c’è stato un calo del 5% delle quotazioni immobiliari di San Bartolo – Ponte a Greve. Gli acquirenti puntano a migliorare la propria condizione abitativa, effettuando anche permute e destinando parte dei capitali precedentemente accumulati, puntando su abitazioni già ristrutturate o con pochi lavori da effettuare. L’offerta edilizia è abbastanza omogenea, di tipo popolare e consiste in soluzioni ex Iacp e Ater degli anni ’60-’70, ma ci sono anche abitazioni più recenti (fino agli anni ’90) inserite in contesti verdi e poco trafficati.
Le zone più apprezzate di Ponte a Greve si sviluppano intorno alle vie Bugiardini, Di Nardo, Ferretti e Neri di Bicci: queste sono aree non di passaggio, tranquille, dove l’edilizia è di tipo medio-civile e, pertanto, si scambia intorno a 2200 € al mq. Nelle vie più trafficate, invece, le quotazioni scendono a 1900-2000 € al mq, praticamente gli stessi valori che si incontrato nella zona di San Bartolo, nelle cui vie più di passaggio i prezzi ammontano a 1800-1900 € al mq. MACROAREA NOVOLI – CAREGGI In questa Macroarea è stata registrata una contrazione del 3,8%. FIRENZE NOVA Difficoltà di mantenimento del posto di lavoro, rigidità degli istituti di credito e offerta molto cospicua sono alla base della diminuzione dei prezzi nella zona di Firenze Nova (-8%). La maggioranza delle transazioni avviene a scopo di investimento, grazie alla presenza di Università, Tribunale, centro commerciale e ai rapidi collegamenti con autostrada, aeroporto e stazione ferroviaria.
Si acquista sia per mettere a reddito sia per destinare l’abitazione ai figli studenti, in entrambi i casi si ricercano appartamenti di 60-80 mq con due camere matrimoniali. Più lieve è l’incidenza di compravendite di prime case, per le quali i potenziali clienti prestano molta attenzione al prezzo (il budget non supera 200 mila €), alla tipologia di riscaldamento, allo stato e alla presenza di accessori quali sfoghi esterni e posto auto.Il mercato delle locazioni denota un andamento molto positivo, alimentato da studenti, trasfertisti e tutti coloro che non riescono ad accendere un mutuo.
Un posto letto in stanza doppia si affitta a 300-350 € al mese, un monolocale a 400-500 €, un bilocale a 600-700 € e un trilocale fino a 750 €; si stipulano contratti a canone libero e transitori di durata annuale per gli studenti. La zona più apprezzata si sviluppa nei dintorni del Polo Universitario. Questa struttura è sorta dopo la demolizione di una fabbrica Fiat negli anni ’50-‘60, al cui posto sono stati realizzati piccoli condomini di tre piani: un bilocale di 40 mq costa 130-140 mila €, un trilocale di 80 mq tra 200 e 210 mila €.
Grazie alla presenza di tutti i principali servizi, molto richiesta è anche la zona Lippi, area popolare situata a poca distanza dal Tribunale: l’offerta edilizia risale agli anni ’50-’70 e presenta prezzi intorno a 2500 € al mq. Progetti in corso Da segnalare che l’area di Firenze Nova dovrebbe essere interessata dalla costruzione del nuovo Stadio e della nuova tramvia (i progetti sono in fase di stand-by) che toglierà numerosi posti auto. Attualmente il prezzo di un box singolo si aggira tra 15 e 20 mila €. In zona Rifredi – Poggetto si è assistito ad un calo del 3,9%, concentrato soprattutto sulle tipologie che necessitano di ristrutturazione. Gli acquirenti propendono per soluzioni già rimesse a nuovo o con pochi lavori da effettuare; si tratta di famiglie che ricercano la soluzione migliorativa e genitori che acquistano sia per i figli sia per investimento grazie alla presenza di Università, Tribunale, General Electric e Ospedale (“Careggi” e “Meyer”).
Non mancano gli stranieri (peruviani, albanesi, romeni, filippini), i quali prediligono zone servite da mezzi pubblici e vicine al posto di lavoro. A cercare casa in affitto ci sono famiglie, trasfertisti, studenti e professionisti: i canoni mensili si attestano a 600 € per un bilocale, a 650-700 € per un trilocale e a 900-1000 € per un quadrilocale, il contratto maggiormente sottoscritto è quello a canone libero. La parte collinare (il “Poggetto”) è quella più apprezzata. Si tratta di una zona densamente abitata e caratterizzata da condomini di 3-4 piani (con 8-20 unità abitative) intervallati da aree verdi e parchi pubblici.
Le quotazioni del medio usato si attestano a 2500 € al mq, quelle di un appartamento già rimesso a nuovo salgono a 3000 € al mq. Rifredi si sviluppa ai piedi di Poggetto, è una zona molto trafficata (spesso con transito di ambulanze), cosicché nelle strade principali (piazza Dalmazia, viale Morgagni) i prezzi sono relativamente contenuti (2100-2200 € al mq). Le aree più interne (via Birri, via Mazzoni, via Romagnosi, via Sallustio, via Montelatici, piazza Giorgini) sono più tranquille e maggiormente apprezzate: caratterizzate da stabili degli anni ’30-’50, i valori si attestano a 2500-3000 € al mq, ma possono toccare 3500 € al mq per abitazioni panoramiche e dotate di box.
Da segnalare la zona di Canonica di Cercina, frazione del comune di Sesto Fiorentino, dove sono presenti ville prestigiose e residence che stanno avendo un buon riscontro soprattutto sull’affitto. Le soluzioni per parcheggiare sono molto richieste ma poco presenti poiché l’edilizia è vetusta, infatti sono spesso ricavati da negozi o costruiti successivamente sotto terra: per un box singolo si possono spendere 40-70 mila €, per un posto auto 12-20 mila €. MACROAREA CAMPO DI MARTE Qui si è registrato un calo del 6,6%. Il quartiere Campo di Marte ha evidenziato una contrazione del 6,3%, principalmente sulle categorie popolare e media, mentre tiene meglio quella signorile.
La notevole offerta immobiliare ha determinato maggiore riflessività nei clienti, ma pesano anche l’incertezza legata al mantenimento del posto di lavoro e la minore propensione all’acquisto. Sul mercato si muovono famiglie alla ricerca della soluzione migliorativa e giovani coadiuvati dai propri genitori; talvolta si assiste al ritorno di coppie che, avendo appena avuto un figlio, scelgono di ritornare vicino ai genitori.La domanda di spazio per parcheggiare è costante: i posti auto sono generalmente legati al condominio, i box auto costano circa 45 mila €, quelli di piccole dimensioni scendono a 30 mila €.Sul fronte delle locazioni c’è un certo dinamismo, i proprietari ricercano solide garanzie e non di rado hanno preferito rinegoziare i canoni al ribasso (attualmente un bilocale costa 600 € e un trilocale 700 €; il contratto maggiormente stipulato è il 4+4).
La domanda proviene da famiglie e giovani che non riescono a comprare, ma c’è anche una forte percentuale di stranieri, composta da est-europei, filippini e peruviani; da segnalare che gli stranieri sono spesso impiegati come collaboratori domestici, pertanto ricercano appartamenti vicino a tali abitazioni. Le zone più richieste sono quelle signorili del Salviatino e di piazza Fardella, vicino alla collina di Fiesole. Qui ci sono condomini degli anni ’60-’70, dotati di box o posto auto, che hanno prezzi medi di 4000-4500 € al mq se nuovi o ristrutturati, e soluzioni indipendenti.
Si tratta di terratetti che vanno da 120 a 270 mq realizzati negli anni ’30, originariamente anche di tipo popolare e nel tempo riqualificati in signorili, che hanno prezzi compresi tra 500 mila e 1,2 milioni di euro. Non molto lontano ci sono anche alcuni palazzi popolari dell’ex Istituto dei Ciechi,che si valutano 2350 € al mq. Il traffico più intenso penalizza le abitazioni situate su via Lungo L’Affrico, viale De Amicis, via Centostelle e viale Duse, dove per i condomini anni '60 da ristrutturare si può scendere a 3000 € al mq. Progetti in corso Nella parte che si sviluppa verso Coverciano, tra via D’Annunzio, via Napoleone Bonaparte e via Fogazzaro, pochi anni fa è stato realizzato un complesso di 150 unità immobiliari di stampo signorile, di fronte al quale sta per sorgere un intervento di tipo popolare. Prezzi in calo del 10% nella zona di Coverciano – San Salvi. Il mercato è movimentato da famiglie con reddito consolidato e con liquidità a disposizione alla ricerca di bilocali già ristrutturati e inseriti in contesti di qualità, possibilmente con annesso spazio per parcheggiare.
Il mercato delle locazioni è dinamico, anche in seguito ad una maggiore offerta di immobili da parte di chi li lasciava precedentemente vuoti e decide ora di rientrare delle spese. Gli inquilini sono giovani e famiglie, tra cui anche diversi stranieri (solo se ben referenziati e con solide garanzie): per un bilocale si chiedono 550-600 € al mese, per un trilocale 600-650 €, per i quadrilocali 800 € e per tagli più grandi fino a 900 € (leggermente di più se dotati di box e sfoghi esterni abitabili.
I contratti più stipulati sono il 4+4 e il 3+2, in questo caso spesso con cedolare secca. Di Coverciano piace la zona Alta perché verde e signorile, grazie alla presenza di stabili storici di fine ‘800 – inizi ‘900 e di immobili degli anni ’70. Su via Tozzi, via Papini, via Pirandello e via Pancrazzi ci sono piccole palazzine di 2 piani immerse in un contesto verde, il cui target è spesso appannaggio di professionisti; il prezzo si attesta mediamente a 3700-3800 € al mq. Nella parte che si sviluppa lungo via D’Annunzio (zona “Quattro Stagioni”) ci sono importanti ville signorili che, situate in collina, dominano la città.
Coverciano Bassa è composta principalmente da palazzine sorte tra gli anni ’50 e ’60 in edilizia popolare e successivamente rivalutate. Un appartamento ristrutturato su via Rondinella costa 3400 € al mq, ma su via Pistelli e viale Verga il prezzo sale a 3600 € al mq perché sono zone più tranquille e gradevoli. San Salvi si estende tra Bellariva e Coverciano in un’area tranquilla e poco trafficata adiacente all’omonimo parco. La zona è sorta nei primi anni del ‘900 con appartamenti in corti immerse nel verde e dotate di giardino privato; l’area è tuttavia penalizzata dalla rumorosità della linea ferroviaria adiacente e dalla mancanza di parcheggio, pertanto le quotazioni sono inferiori (3000-3100 € al mq). La zona è satura e un box singolo costa 35-40 mila €, un posto auto 10-15 mila €. L’analisi della domanda vede un aumento della concentrazione di quadrilocali, più lieve quello dei cinque locali; diminuzione per le altre tipologie, più marcata sui bilocali, leggermente meno sui trilocali.
