Gentile lettore, mi pone una domanda la cui risposta mi obbliga a toccare alcuni ambiti della materia che, personalmente, ho molto a cuore, in quanto la nostra è una professione poco riconosciuta a livello sociale, ma molto inquadrata a livello giurisprudenziale. Molti condomini, ad esempio, non sanno che la delibera di nomina o di rinnovo dell’incarico è nulla se il soggetto a cui l’assemblea ha conferito l’incarico di amministratore di condominio, non possiede anche solo uno dei requisiti sotto riportati; tale delibera potrà pertanto essere impugnata in ogni tempo.
Per effettuare la professione di amministratore di condominio il codice civile definisce dei requisiti minimi di onorabilità e formazione obbligatori per chiunque volesse intraprendere questa professione, alla stregua di molte professioni che prevedono l'iscrizione da ad un albo professionale. Purtroppo, la riforma del condominio è avvenuta nel 2012, momento in cui il legislatore aveva già stabilito l'impossibilità dell'apertura di nuovi albi professionali creando ancor più confusione nei confronti di una figura quale l’amministratore di condominio che, di fatto, è un professionista di un settore molto ampio e che si sobbarca di responsabilità sia civili che penali di forte rilievo.
L’articolo 71 Bis parla, in primis, di requisiti di onorabilità cioè il godere di diritti civili, il non essere stati condannati per delitti contro la pubblica amministrazione, appropriazione indebita, delitto colposo, ( per questo motivo, quando un amministratore presenta un preventivo il condomino può richiedere il casellario giudiziale o l’autodichiarazione); non essere stati sottoposti a misure di prevenzione divenute definitive, salvo che non sia intervenuta la riabilitazione; non essere interdetti o inabilitati; non essere protesti cambiari.
L’articolo prosegue con i requisiti minimi di formazione tra cui avere un diploma di scuola di secondo grado e l'aver frequentato corso di formazione in materia di amministrazione condominiale presso una delle associazioni riconosciute. Secondo quanto disposto dal d.m. 140/2014 l’amministratore di condominio ha l’obbligo di aggiornamento periodico con cadenza annuale e con una durata non inferiore alle 15 ore. Questo ha come obbiettivo sia quello di tutelare i proprietari di immobili, garantendo un esercizio professionale di qualità sia quello di fornire una costante formazione all’amministratore di condominio.
Infatti, i corsi di formazione e di aggiornamento contengono moduli didattici attinenti le materie di interesse dell’amministratore, come ad esempio i compiti ed ai poteri dell’amministratore; la sicurezza degli edifici, con particolare riguardo ai requisiti di staticità e di risparmio energetico, ai sistemi di riscaldamento e di condizionamento, agli impianti idrici, elettrici ed agli ascensori e montacarichi, alla verifica della manutenzione delle parti comuni degli edifici ed alla prevenzione incendi; le problematiche in tema di spazi comuni, regolamenti condominiali, ripartizione dei costi in relazione alle tabelle millesimali; i diritti reali, la normativa urbanistica, i contratti; ed ancora: le tecniche di risoluzione dei conflitti; l’utilizzo degli strumenti informatici; la contabilità.
Se, durante il mandato, l’amministratore perde anche uno solo dei requisiti appena indicati, cessa automaticamente dall’incarico. In tal caso, ciascun condomino può convocare senza formalità l’assemblea per la nomina di un nuovo amministratore.
