Gentilissimo Avv. Visciola,
sono in lite con un mediatore al quale mi ero rivolta per l'acquisto di un appartamento. La mia proposta di acquisto è stata accettata dal venditore e così il mediatore ha preteso il pagamento della provvigione. Tuttavia, all'atto del rogito, sono emerse irregolarità urbanistiche non sanate relative all'immobile oggetto della compravendita. Posso rivalermi sul mediatore?
Gentilissima,
da quanto ho inteso, il suo è un caso di compravendita immobiliare con irregolarità urbanistiche che presumo sanabili, ma di cui lei dovrebbe farsi carico.
Il mediatore le ha chiesto la provvigione prima del rogito, facendo leva sulla presunta conclusione dell'affare al momento in cui la proposta di acquisto è stata accettata dal venditore. Il diritto alla provvigione sorge infatti al momento della conclusione dell'affare, ai sensi dell'art. 1755 c.c., momento che solitamente i mediatori individuano proprio all'atto della accettazione della proposta di acquisto.
In questo caso, tuttavia, dopo tale presunta conclusione dell'affare, ci si è arenati prima del rogito, ovvero prima della conclusione definitiva, essendo emerse circostanze sopravvenute.
Per valutare l'eventuale responsabilità del mediatore, occorre prendere in considerazione l'art. 1759 c.c. che dispone che“Il mediatore deve comunicare alle parti le circostanze a lui note, relative alla valutazione e alla sicurezza dell'affare, che possono influire sulla conclusione di esso”.
Orbene, detta norma è chiara e oscura al tempo stesso, dal momento che non chiarisce espressamente cosa si debba intendere per “circostanze a lui note”: il mediatore deve passivamente limitarsi a quanto riferitogli dal venditore, relativamente alle condizioni dell'immobile oggetto di compravendita, oppure deve tenere un comportamento attivo, volto all'individuazione di eventuali aspetti che possano incidere sulla compravendita stessa?
Le irregolarità urbanistiche di cui mi riferisce evidentemente sono emerse successivamente, dietro indagine di un suo avvocato di fiducia o direttamente dal notaio incaricato del rogito.
Sul punto, la giurisprudenza è costante nell'individuare possibili responsabilità del mediatore.
Si tenga conto che l'attività del mediatore è una vera e propria professione per il cui esercizio è necessaria la titolarità di specifici requisiti di professionalità.
Tali considerazioni portano a dover ritenere che la responsabilità del mediatore non debba esser valutata unicamente alla luce del suddetto art. 1759 c.c., dovendo detta disposizione essere integrata e coordinata con riferimento agli obblighi di correttezza (art. 1175 c.c.) e diligenza (1176 c.c.).
Con ciò comportando che l'obbligo di informazione debba intendersi più ampio di quanto possa emergere da una superficiale lettura dell'art. 1159 c.c.
Le “circostanze a lui note” di cui al suddetto articolo non sono quindi esclusivamente le circostanze che sono state riferite al mediatore dal soggetto proprietario del bene oggetto di vendita, ma sono anche tutte quelle ulteriori circostanze conoscibili con la comune diligenza richiesta dalla professione svolta. Oltre – ex contrario – a non dover riferire circostanze non note, dandole per veritiere (come, ad esempio, nel caso in cui il mediatore avesse garantito la regolarità urbanistica del bene, senza aver effettuato indagini sul punto).
La Corte di Cassazione, con sentenza 16 gennaio 2020, n. 784, ha ritenuto in un caso analogo a quello di specie sussistente la responsabilità del mediatore. E' responsabile, infatti, il mediatore che non abbia informato il promissario acquirente circa l'esistenza di irregolarità urbanistiche non sanate relative all'immobile oggetto della trattativa, laddove di tale irregolarità il mediatore avrebbe dovuto e potuto essere edotto, in quanto desumibili dal riscontro tra la descrizione dell'immobile contenuta nell'atto di provenienza e lo stato effettivo dei luoghi.
L'informativa al cliente di cui all'art. 1759 c.c. deve quindi fondarsi su criteri di correttezza, diligenza e professionalità: senza una corretta informazione al cliente, la provvigione non spetta.
Con l'aiuto di un legale di fiducia, le consiglio pertanto di valutare l'entità della irregolarità urbanistica per poter individuare eventuali responsabilità del mediatore, tali da escludere il suo diritto alla provvigione.
Cordialmente,
