Gent.mo Avvocato Visciola,
il proprietario dell’appartamento posto all’ultimo piano del mio condominio vorrebbe appropriarsi del sovrastante sottotetto, da anni inutilizzato, realizzando un accesso diretto dal suo appartamento, dal momento che, attualmente, è accessibile solo dal vano scale condominiale. Ritengo che invece, proprio in ragione dell’accesso dal vano scale, il sottotetto sia da considerarsi di proprietà condominiale. Gradirei conoscere il Suo parere.
Gent.mo Signore,
per rispondere al suo quesito concernente la titolarità – condominiale o privata – del sottotetto, sarebbe necessario conoscere se di quell’area ne sia fatta menzione negli atti di provenienza, nonché nel regolamento condominiale, dal momento che, da essi, potremmo ricavarne elementi decisivi per individuarne l’esatta titolarità.
Ipotizzando che sia l’atto di provenienza, che il regolamento di condominio non ne facciano menzione, tutto dipende, ai nostri fini, dalla tipologia del sottotetto (ovvero dalle sue caratteristiche strutturali e funzionali, quali le dimensioni, la calpestabilità, etc.), dal momento che, come vedremo, non vi sono regole precise, dovendo l’analisi essere condotta caso per caso.
Dal punto di vista normativo, la formulazione originaria dell’art. 1117 del codice civile, contenente un’elencazione dettagliata delle parti comuni dell’edificio (ricomprendendosi, tra esse, il suolo, le fondazioni, i muri maestri, i tetti, i lastrici solari, le scale, i portoni di ingresso, etc.), non faceva alcuna espressa menzione del sottotetto.
La riforma del condominio, attuata con Legge 11 dicembre 2012, n. 220, in vigore dal 18 giugno 2013, ha modificato l’art. 1117 c.c., che adesso individua, tra le parti comuni dell’edificio, “i sottotetti destinati, per le caratteristiche strutturali e funzionali, all’uso comune”.
Se, dunque, nell’originaria disposizione codicistica, i sottotetti non erano espressamente contemplati tra le parti comuni dell’edificio, adesso risultano rientranti in detto novero, ma solo a condizione che presentino caratteristiche strutturali e funzionali che ne palesino la destinazione a servizio del condominio.
La valutazione, pertanto, e come anticipato, deve essere condotta caso per caso, sulla base di un’analisi che tenga conto delle caratteristiche strutturali dello specifico sottotetto.
La giurisprudenza, nei casi in cui il titolo di acquisto nulla dica in merito alla titolarità del sottotetto, al fine di accertarne la natura pertinenziale – e dunque la titolarità esclusiva in capo al proprietario dell’ultimo piano – o la natura condominiale, distingue nettamente due ipotesi: a) allorquando risulti che il bene, per le sue caratteristiche funzionali e strutturali, quali, ad esempio, la calpestabilità, la facilità di accesso e la sufficiente areazione, risulti oggettivamente destinato all’uso comune, deve essergli riconosciuta natura di bene condominiale, posto al servizio del condominio; b) nel caso, invece, in cui il sottotetto serva unicamente ad isolare e coibentare l’appartamento sottostante, per proteggerlo dal caldo, dal freddo e dall’umidità, senza che le sue caratteristiche strutturali e dimensionali siano tali da poterne consentire l’utilizzazione come vano autonomo a servizio del condominio, deve esser considerato pertinenza dell’abitazione sottostante e, conseguentemente, bene di proprietà privata e non condominiale.
Anche un accesso dal vano scale – specialmente se non agevole – non può costituire elemento decisivo per poterne affermare la natura condominiale, dal momento che è necessaria una valutazione complessiva, che tenga conto di tutte le caratteristiche strutturali e funzionali del sottotetto, al fine di individuarne la titolarità.
Cordialmente,Avv. Roberto VisciolaPer scrivere all'avvocato Visciola: nove@nove.firenze.itL'avvocato Roberto Visciola - Laureato con lode all’Università di Firenze, è autore di libri e pubblicazioni in campo giuridicoIl servizio “Avvocato online” è progettato per trattare temi giuridici di interesse generale, non costituisce parere legale ed è gratuito. Le domande pervenute saranno selezionate dalla Redazione e i quesiti più significativi, opportunamente semplificati, verranno girati all’Avvocato che, compatibilmente ai suoi impegni professionali, risponderà direttamente sul sito Nove da Firenze. Per motivi di riservatezza non pubblicheremo l’indirizzo email del soggetto richiedente il parere.
