Buongiorno,
ho trovato il suo indirizzo navigando, non so se posso permettermi di chiederle un parere e se questo parere è a pagamento, per favore mi faccia sapere.
Questo comunque sarebbe il mio quesito:
Approfondimenti
Sono proprietaria di tre unità immobiliari adibite a negozi, con accesso indipendente dall'ingresso del condominio. Poiché posseggo una quantità di millesimi molto alta mi tocca pagare le spese, nella misura del 30% del totale, di manutenzione, luce, pulizia e quant'altro dell'intero stabile. Se togliessi la cassetta della posta, sita nell'androne del palazzo, potrei evitare di pagare tali spese? Avrebbe suggerimenti per tagliare questa percentuale di spesa? La ringrazio infinitamente. Un cordiale saluto.
L. C.
Gentilissima,
la ringrazio per avermi scritto e ci tengo a sottolineare che questa modalità divulgativa è volta a veicolare informazione su un ambito poco conosciuto, ma quotidiano come quello Condominiale.
La situazione che mi descrive è quella in cui si trovano tutti i condomini proprietari di negozi, con ingresso indipendente, situati in un corpo condominiale. L'articolo 1117 elenca tutte le parti fondamentali per l’esistenza del condominio, come il tetto e i muri portanti ed equipara il proprietario del locale/fondo con ingresso indipendente ad un condomino qualsiasi proprietario di unità abitativa, nonostante non utilizzi la porta d’ingresso principale e non abbia contatti con gli altri inquilini del palazzo in quanto anche lui è responsabile di quelle parti dell’edificio che risultano fondamentali per la sua stessa esistenza e per le quali dovrà partecipare alle spese.
Il principio alla base è che gli oneri per le parti comuni debbano essere divisi in base ai millesimi di proprietà e non all'utilizzo effettivo dei locali, a meno di un diverso accordo, comunque scritto nel regolamento condominiale. Da questo principio deriva l’obbligo di partecipare alle spese per la manutenzione del tetto, per il lastricato solare o per la terrazza. Non può nemmeno evitare di pagare i costi dei lavori di ristrutturazione straordinaria, necessari per il mantenimento della struttura dell’edificio. Il principio alla base è che gli oneri per le parti comuni debbano essere divisi in base ai millesimi di proprietà e non all’utilizzo effettivo dei locali.
D’altro canto, l’articolo 1123 del codice civile, al comma 2°, prevede espressamente: “ se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa le sperse sono ripartire in proporzione all’uso che ciascuno può farne”. Ma anche le decisioni giurisprudenziali che hanno imposto la partecipazione delle spese condominiali relative alla manutenzione dell'androne delle scale e dell'ascensore devono essere lette nel senso che tutti coloro i quali risultano comproprietari di qualsiasi struttura condominiale, pur non facendone uso normale, e quindi al pari di tutti gli altri condomini sono tenuti a partecipare alle spese di conservazione dello stesso e dunque alle spese straordinarie; e invece ingiusto gravare su condomini che non utilizzano in alcun modo l'androne del palazzo penso di illuminazione pulizia scale nonché di manutenzione ordinaria nella piena consapevolezza che essi non hanno mai fatto uso ne hanno motivo di fare uso di tali strutture.
A questo punto l’articolo 1118 del Codice Civile ci viene in soccorso prevedendo che “il condòmino non può rinunziare al suo diritto sulle parti comuni” e che “il condòmino non può sottrarsi all’obbligo di contribuire alle spese per la conservazione delle parti comuni, neanche modificando la destinazione d’uso della propria unità immobiliare, salvo quanto disposto da leggi speciali”.
Quindi, anche il proprietario del negozio deve corrispondere le spese condominiali in base ai millesimi di competenza. Si può affermare che in molti casi l’unica risposta possibile per evitare che i conflitti degenerino in costose liti giudiziali sia quella di comunicare le eventuali problematiche all’amministratore, ma avere un elevato grado di tolleranza, ponendosi nei panni dell’altra persona e cercando di comprendere le ragioni.
Buon senso e un buon regolamento, quindi, possono mitigare, se non evitare del tutto, i problemi legati alla convivenza tra negozi e condomini.
