Nel corso della seconda parte del 2009 in quasi tutti i capoluoghi di provincia della Toscana si sono segnalati ribassi dei prezzi, ad eccezione di Grosseto che ha messo a segno un aumento dello 0,5%. La città che ha segnalato il ribasso più elevato è stata Arezzo (-7%), a seguire Prato (-6.5%), Pistoia (-5,2%) e Lucca (-4,1%). Il capoluogo ha registrato una contrazione dell’1,3% e non si segnalano cali di prezzo significativi nei diversi quartieri. Il mercato immobiliare a Firenze Nella seconda parte del 2009 le quotazioni di Firenze sono diminuite dell’1,3%, mettendo a segno una contrazione complessiva del 3,2%.
Le zone centrali hanno segnalato una diminuzione del 2,4%; in particolare nelle zone di San Lorenzo e della Stazione di Santa Maria Novella dove la qualità delle abitazioni è leggermente inferiore alla media della zona. Si trovano infatti soluzioni realizzate a partire dal 1600 e un appartamento medio usato costa intorno a 3000 euro al mq. Si registra inoltre un calo degli acquisti per investimento, anche in seguito ad un ribasso delle richieste di appartamenti in locazione e di un’offerta sul mercato molto alta di soluzioni in affitto.
Il mercato immobiliare del Centro storico è movimentato, oltre che dagli investitori anche da giovani coppie e da famiglie. Chi acquista un appartamento per metterlo a reddito cerca in genere monolocali, bilocali e trilocali per una spesa compresa tra 150 e 280.000 euro, mentre le famiglie ricercano tagli più ampi e la disponibilità media è di 350.000 euro. Sono particolarmente apprezzate le soluzioni con terrazzo abitabile ed i piani alti con ascensore, anche se queste tipologie sono rare sul mercato.
A cercare casa in locazione sono anche coppie e lavoratori trasfertisti ed il canone di bilocali e trilocali è compreso tra 700 ed 800 euro al mese. Sono sempre numerose le richieste di acquisto nei quartieri di Santa Croce e Sant’Ambrogio, nel Centro storico della città, dove per soluzioni ristrutturate si spendono da 3500 a 4800 euro al mq, con punte di 6-7 mila euro al mq per soluzioni con affaccio sulle piazze principali. In particolare in piazza Santa Croce, piazza Duomo, piazza D’Azeglio e Borgo Albizi si trovano palazzi nobiliari con cornicioni, soffitti alti, affreschi e cassettoni decorati.
L’offerta di box auto è molto bassa ed acquistare un box singolo in Centro storico costa tra 70 e 100 mila euro. La macroarea che ha segnalato il ribasso più sensibile è stata quella di Isolotto con -3,7% con un calo sia nel quartiere omonimo che in quello di S. Bartolo - Ponte a Greve. Nel quartiere di San Bartolo - Ponte a Greve, la diminuzione dei prezzi ha continuato anche in questa seconda parte del 2009. Gli acquirenti sono più riflessivi e ponderano meglio l’acquisto.
Quasi tutte le compravendite sono state realizzate per migliorare la qualità abitativa e hanno avuto una contestuale vendita. In zona ricercano soprattutto famiglie che desiderano tagli medio-grandi di 80-90 mq. Pur trovandosi in posizione periferica i quartieri in questione sono ben serviti e consentono un facile accesso alla rete autostradale e, soprattutto, non presentano problemi di parcheggio. Questo infatti è uno degli elementi più apprezzati dai potenziali acquirenti. San Bartolo è il quartiere più conosciuto ed apprezzato, costruito a partire dal 1600 e sviluppatosi fondamentalmente tra gli anni ’70 e gli anni ’80.
A Ponte a Greve ci sono alcune strade ( ad es. via Ferretti) che concentrano abitazioni più signorili e prestigiose che, in buono stato, possono arrivare a costare 3000 euro al mq. Punte più elevate si possono toccare nella zona delle Torri dove ci sono soluzioni signorili che possono toccare punte di 3800 euro al mq. Sul mercato delle locazioni si registrano difficoltà legate alla richiesta di canoni di locazione troppo elevati per la disponibilità media di chi cerca in zona, spesso cittadini immigrati.
Un bilocale si affitta a 600 euro al mese. A seguire la macroarea di Poggio Imperiale che ha registrato una diminuzione dei prezzi dell’1,1%, in seguito alla contrazione delle quotazioni nel quartiere di viale Europa. In zona si chiedono trilocali e quattro locali, cercano prevalentemente famiglie. Si registrano difficoltà per la vendita di monolocali e bilocali la cui offerta sul mercato è abbondante dal momento che molti costruttori negli anni scorsi avevano provveduto a ristrutturali e frazionarli.
La domanda per queste tipologie di immobili è diminuita dal momento che era alimentata da un target che acquistava facendo soprattutto ricorso al mutuo. Si sono comunque apprezzate le tipologie di qualità medio alta, specialmente se dotate di terrazzo. Chi sceglie di vivere in questa zona ne apprezza la vicinanza al centro, la presenza di aree verdi e di servizi. I condomini degli anni ’70 si concentrano soprattutto su viale Europa e sulle vie interne. Le quotazioni di una tipologia usata sono di 3500 euro al mq.
Piccoli contesti condominiali più raccolti e terratetti sono disponibili a San Marcellino. Per soluzioni particolarmente prestigiose si possono toccare anche 4000 euro al mq. Stabili le quotazioni nella macroarea di Novoli - Carreggi. Tra i quartieri invariati c’è le Panche. Le compravendite sono in ripresa, con investitori che sono tornati ad interessarsi al mattone e che hanno comprato tagli da 80-90 mq da mettere a reddito. Tra gli acquirenti anche numerose famiglie che hanno migliorato la propria condizione abitativa.
La tipologia più richiesta è stato il trilocale. Il quartiere delle Panche sorge a pochi chilometri dal centro della città, con condomini costruiti tra gli anni ’50 e gli anni ’70 e con alcune zone con costruzioni dei primi anni ’30. Negli ultimi anni sono stati costruiti degli appartamenti di nuova costruzione che si sono scambiati a prezzi medi di 4500-5000 euro al mq. Esiste poi un’area del quartiere (zona Castello) che si caratterizza per la presenza di soluzioni indipendenti e terratetti dove un buon usato si scambia a prezzi medi di 3000 euro al mq.
La zona vanta la presenza dell’Ospedale “Careggi” e dell’Ospedale “Meyer” e non lontano sorge anche il polo universitario. Questo determina un buon mercato della locazione. Negli ultimi tempi si stipulano sempre più contratti di tipo concordato. Stabili le quotazioni anche nel quartiere di Puccini-Demidoff dove, nella seconda parte dell’anno, hanno acquistato prevalentemente famiglie, spesso per cambiare l’abitazione di proprietà ma anche genitori di studenti universitari fuori sede alla ricerca di bilocali.
Infatti la zona è interessata dalla presenza di alcune facoltà universitarie. Sui tagli molto grandi, oltre 110-120 mq si è registrata una diminuzione delle quotazioni nonostante non ci sia molta offerta sul mercato. Le tipologie più richieste sono il bilocale ed il trilocale fino a 80 mq. L’offerta abitativa è molto eterogenea e spazia da condomini costruiti a partire dagli anni ’30-’40 fino ai terratetti di cui però c’è poca disponibilità sul mercato. Un terratetto in buono stato può costare a partire da 400 mila euro.
Nella parte confinante con il quartiere di Novoli le abitazioni risalgono agli anni ’60-’70, in media per un buon usato si spendono 2600 € al mq. Sempre dinamico il mercato degli affitti dal momento che esiste una domanda costante da parte di studenti universitari, per un bilocale si spendono mediamente 650 euro al mese. Nei quartieri di Statuto e di Romito nella seconda parte dell’anno il mercato immobiliare è stato abbastanza positivo. Hanno acquistato spesso persone con capitale a disposizione, sia per uso investimento che per utilizzo diretto dell’immobile.
Gli investitori, spesso residenti anche in altre località, si sono orientati soprattutto verso i bilocali e i trilocali da mettere a reddito. Infatti nella zona esiste un buon mercato delle locazioni che vede protagonisti soprattutto studenti universitari e lavoratori fuori sede. La zona sorge non lontano dal centro storico, dal quartiere di Novoli e da Careggi dove ha sede la struttura ospedaliera del Meyer. Sul mercato delle locazioni è in aumento il ricorso ai contratti di locazione di tipo concordato.
La zona Statuto, compresa tra piazza Muratori e piazza del Fiè, è caratterizzata soprattutto da condomini degli anni ’20-’30. Per un buon usato si spendono mediamente intorno a 3800 euro al mq. Nella parte del quartiere che va verso le colline si possono trovare più facilmente soluzioni bifamiliari, terratetti e ville singole. Per un buon usato si spendono intorno a 4500-5000 euro al mq. Nella zona di Romito (via del Romito e via Locatelli) sono disponibili palazzi costruiti negli anni ’60 spesso da ristrutturare e valutati in buone condizioni a prezzi medi di 2800-3200 euro al mq.
La zona infatti risulta penalizzata dalla presenza di alcune strade molto trafficate e caotiche. Nella macroarea di Campo di Marte si segnala una leggera diminuzione che ha interessato il quartiere di Coverciano-San Salvi in seguito alla diminuita disponibilità di spesa dei potenziali acquirenti (spesso ricorrono a mutuo) e al fatto che essendoci più offerta sul mercato chi ha intenzione di acquistare valuta molto attentamente la scelta. Ad acquistare in questa seconda parte dell’anno sono stati soprattutto coloro che ne avevano la necessità, lasciando una situazione in affitto oppure migliorando la loro precedente abitazione.
Il trilocale, luminoso e possibilmente posizionato ai piani alti è stata la tipologia più apprezzata. Si è inoltre prestata attenzione anche alla disposizione degli spazi interni. La maggioranza delle compravendite sono state realizzate nella zona di Coverciano Bassa dove si concentrano in particolare condomini costruiti tra gli anni ’50 e gli anni ’70. Per una soluzione usata si spendono intorno a 3200 € al mq. Coverciano confina con le colline di Fiesole e di Settignano dove esiste un mercato immobiliare più prestigioso, con terratetti e soluzioni indipendenti di prestigio e dove si deve ipotizzare una spesa di almeno 500 mila euro.
Buona la domanda di immobili in affitto, anche se i canoni sono in calo per adeguarsi alla ridotta capacità di spesa dei potenziali locatari. In aumento la domanda di persone separate o divorziate. In lieve aumento le quotazioni delle abitazioni situate nella zona di piazza Beccaria, piazza Oberdan e piazza Mazzini, non lontano dal centro della città, dove hanno ben tenuto soprattutto le abitazioni d’epoca, costruite alla fine del 1800 ed inizi del 1900, spesso situate anche in contesti di pregio.
Per questo tipo di immobile, di qualità medio alta la domanda non ha conosciuto crisi ed anzi ha registrato anche un incremento. Si tratta di appartamenti che spesso sono inserti in contesti con servizi quali portineria e giardini condominiali. Esistono soluzioni di prestigio costruite negli anni ’70. A ricercarli sono soprattutto professionisti e dirigenti alla ricerca di tagli grandi a partire da 100 mq. Piacciono anche le tipologie a piano terra con giardino o gli ultimi piani. Si sono compravenduti soprattutto trilocali e quattro locali.
Sono in difficoltà i tagli più piccoli dal momento che interessavano soprattutto un target che finanziava l’acquisto con mutuo e che ora si trova maggiormente in difficoltà. Ad acquistarli ora sono piccoli investitori che li mettono a reddito. La zona in questione offre diverse tipologie abitative che spaziano dai palazzi della fine del 1800 fino alla seconda metà degli anni ’70 e prima metà degli anni ’80. Una soluzione in buone condizioni costa mediamente intorno a 4000 euro al mq. Il mercato delle locazioni registra una buona richiesta, soprattutto da parte di lavoratori fuori sede che spesso la preferiscono anche al centro, più caotico.
Per un bilocale si possono spendere mediamente intorno a 750 euro al mese. Nel quartiere di Cure che si sviluppa intorno all’omonima piazza e non lontano dal centro della città e da Fiesole si registra una domanda di abitazioni che si equivale tra investitori e acquirenti di prima casa o sostituzione. Gli investitori, prevalentemente persone del posto, acquistano piccoli tagli da mettere a reddito. Mediamente per un bilocale investono una cifra di 200 mila euro. La zona presenta prevalentemente palazzi dei primi anni del 1900 ma anche terratetti della stessa epoca.
I primi, in buone condizioni, si vendono a 3600-3700 euro al mq, mentre i terratetti in genere hanno metrature comprese tra i 200 e i 300 mq, con giardino circostante. In ottime condizione si vendono anche a cifre superiori al milione di euro. Poche le costruzioni degli anni ’60-’70. Sul mercato delle locazioni si registra una buona domanda da parte di immigrati e di famiglie che non riescono ad acquistare. Analisi della domanda L’analisi della domanda evidenzia un lieve aumento della concentrazione delle richieste sui bilocali (+0.4%), quattro locali (1.2%) e cinque locali (+1.0%).
In diminuzione la concentrazione delle richieste dei monolocali e dei trilocali (-2.3%) Analisi dell’offerta L’analisi dell’offerta evidenzia una maggiore presenza sul mercato di trilocali (31.5%) e quattro locali (31.5%). In aumento la presenza sul mercato di cinque locali (17.3%), quattro locali e trilocali (31.5%). In diminuzione la presenza sul mercato di monolocali e di due locali. Fonte: Ufficio Studi Tecnocasa
