le scrivo per chiedere il suo aiuto perché non ce la facciamo più e le spiego il perché:
io e mia sorella abitiamo due appartamenti distinti di proprietà acquistati nell’anno 2007 posti entrambi al primo piano dello stesso stabile.
Al piano terra, immediatamente sotto i nostri appartamenti e per tutta la superficie totale di entrambi, dall’anno 2008 c’è un ASILO/MENSA/SCUOLA DI MUSICA che dalla 7,30 del mattino fino alle 20 di sera non ci dà pace. Oltre ai continui schiamazzi dei bambini, urla sia dei bambini che delle maestre, musica per bambini, fischietto (e a volte anche megafono) vengono suonati arpa e altri strumenti.
Poiché noi abbiamo acquistato gli appartamenti appena costruiti nel 2007 e il regolamento contrattuale consegnatoci all’atto dell’acquisto vieta attività rumorose e scuole di musica e specifica che gli appartamenti possono essere destinati solo ad abitazioni, le chiedo di consigliarmi cosa posso fare.
Ringraziandola moltissimo anticipatamente, le porgo distinti saluti.
Gentile lettrice,
la vostra esasperazione è di condivisibile comprensione: la rumorosità e la soglia della normale tollerabilità di un'attività rumorosa rientra in uno dei principali aspetti per cui si innescano liti all'interno della compagine condominiale, insieme alla tollerabilità degli odori.
Per quanto concerne l'aspetto della soglia della normale tollerabilità di un'attività rumorosa questa è di difficile quantificazione trattandosi di un limite acustico che interviene a danno del godimento della proprietà degli altri condomini e come tale non accettabile da chi la subisce. Per stabilire il rientro o meno dell'attività rumorosa nell'ambito del limite della tollerabilità occorre la perizia giurata di un consulente d'ufficio nominato dal giudice. Nonostante la difficoltà in tale prova, anche la Suprema Corte di Cassazione ha decretato che l'asilo nido è considerato un luogo rumoroso che può minare la tranquillità della vita condominiale.
Ma, Ancor prima di concentrarsi sull'aspetto della rumorosità di un asilo nido nel condominio, dobbiamo concentrarci su un aspetto ben più importante e cioè il regolamento condominiale. Infatti, il regolamento condominiale può essere di due tipi: assembleare (o maggioritario), cioè un regolamento votato a maggioranza in sede di assemblea condominiale che però non può far acquisire diritti o doveri ai singoli condomini; cosa che invece può fare il regolamento contrattuale in quanto viene accettato da ogni singolo proprietario (solitamente all'acquisto dell'immobile) e può prevedere vincoli di utilizzo delle unità, quindi limitazioni nel diritto di godimento di un bene.
Il vincolo di destinazione d'uso apposto dal regolamento condominiale contrattuale, può consistere in una elencazione delle attività vietate o anche in una elencazione dei pregiudizi che si intendono evitare senza specificare l'attività vietate ( ad esempio “rumorosità”), nonché distinguere i vari divieti tra i locali presenti nello stabile ( ad esempio diversi vincoli di utilizzo per le unità e i fondi).
Una volta accertato cosa dispone il regolamento condominiale contrattuale, in termini di limitazioni di utilizzo delle unità, si deve considerare se il locale dove si svolge l'attività di asilo nido rientra nella fattispecie a cui si riferisce il regolamento contrattuale oppure no. Cioè se il regolamento contrattuale specifica soltanto che gli appartamenti possono essere destinati esclusivamente ad abitazioni, allora le unità immobiliari ( quindi le unità accatastate come tali) non potranno essere destinate ad attività commerciali (ad esempio asili nido);ma nel caso in cui il condominio avesse dei locali diversi da quelli abitativi ( come ad esempio i fondo al piano terreno), sui quali il regolamento contrattuale non espone in alcun vincolo, allora l'asilo nido potrà essere aperto (come qualunque altra attività).
In conclusione, se il regolamento condominiale contrattuale prevede un utilizzo esclusivo dei locali condominiali ad uso abitativo, allora ci si potrà rivolgere ( e lo potrà fare anche un singolo condomino) all’amministratore di condominio che provvederà ad intimare il rispetto del regolamento, e se necessario, far valere la clausola che le autorizzazioni rilasciate dai comuni riportano, cioè "fatti salvi i diritti di terzi". In questo caso, l'efficacia del provvedimento autorizzatorio dell’attività di asilo nido ( o altra attività commerciale) dovrebbe venir meno dopo l'accertamento del giudice civile dell'incompatibilità di tale attività con il regolamento.
