Gentile esperto,
ho acquistato un appartamento in un piccolo condominio due anni fa. Quest’anno l’amministratore di condominio ci ha proposta degli interventi finanziabili con il Superbonus 110%. Solo che, da una verifica fatta con l’ingegnere incaricato, risulta una difformità edilizia degli ultimi piani (tra i quali il mio appartamento): in pratica un’altezza degli ultimi piani maggiore rispetto al progetto della concessione edilizia. Il guaio è che il Comune ci ha detto che non è una difformità facilmente sanabile, essendo la palazzina in una zona vincolata. Alla fine, oltre a non fruire del bonus, mi ritrovo con un appartamento con delle difformità che ne abbattono il valore. Che azioni ho a disposizione per annullare il contratto di compravendita?
Il caso descritto dal lettore solleva l’annosa questione delle conseguenze giuridiche delle difformità edilizie nelle compravendite immobiliari. Intanto, consiglio al lettore di contattare il notaio del rogito notarile e chiedere chiarimenti. Il notaio deve tutelare l’acquirente in una compravendita immobiliare: inoltre occorre analizzare nel testo del contratto se sono riportate eventuali clausole o riferimenti a difformità urbanistico-edilizie.
Per legge, nei casi in cui un immobile presenta un abuso edilizio di rilevanti dimensioni, questo non può essere trasferito. È quindi nullo l’atto di compravendita anche se l’acquirente ne è consapevole ed è consenziente. Questo perché la legge (art.46/1 del DPR 380/2001) stabilisce che l’atto notarile di compravendita è nullo se non vengono menzionati i “principali” titoli abilitativi, cioè concessioni edilizie, permessi di costruire, e le relative versioni omologhe rilasciate in sanatoria. Un abuso edilizio può considerarsi “grave” quando l’immobile è privo di un titolo edilizio (ad esempio senza la licenza edilizia concessa dal Comune) o è stato realizzato in totale difformità dal permesso di costruire.
Invece, nelle ipotesi di abuso di “minore” entità, la vendita è valida ma solo a patto che l’acquirente sia stato messo a conoscenza dell’abuso edilizio. In questo caso non è l’ordinamento a decretare la nullità dell’atto ma solo l’eventuale azione del compratore che deve richiedere la cosiddetta risoluzione del contratto. Secondo la Cassazione (Cass. sent. n. 26558/2020 del 23.11.2020), se la difformità urbanistica è di scarsa importanza, in relazione al valore della vendita, non è possibile chiedere la risoluzione del contratto. Tutt’al più l’acquirente che non è stato informato di ciò prima della stipula del contratto, potrà richiedere una riduzione del prezzo di vendita o il rimborso delle somme spese per la sanatoria dell’abuso o per la sua demolizione.
Come ha sancito la Suprema Corte in precedenti occasioni (Cass. sent. n. 24003/04), ai fini della risoluzione del contratto, in caso di parziale o inesatto adempimento della prestazione, il giudice deve valutare la gravità dell’inadempienza tenendo conto del valore complessivo del corrispettivo pattuito in contratto, determinabile secondo un criterio di proporzionalità che la parte dell’obbligazione non adempiuta ha rispetto ad esso.
In conclusione, nel presente caso, se il lettore come acquirente non era al corrente dell’abuso edilizio, potrà chiedere la risoluzione del contratto solo se le dimensioni dell’abuso sono, in proporzione al valore della vendita, gravi (se effettivamente la sanatoria non è possibile).
Viceversa, se l’abuso è sanabile, non è possibile ottenere la risoluzione del contratto ma solo un risarcimento pari all’effettivo valore del bene o agli importi da sborsare per la sanatoria, si tratta cioè di ottenere un ristoro dei danni patiti per la messa in regola dell’immobile a livello amministrativo, riducendo in questo modo considerevolmente il prezzo di compravendita. Occorre prestare attenzione in questo caso se sono presenti nel contratto clausole in cui si dichiara espressamente di “accettare il bene immobile nello stato in cui si trova”, accettando tacitamente, in tal senso, qualsiasi lieve difformità edilizia che dovesse eventualmente gravare in capo al bene oggetto di compravendita immobiliare.
