La Corte di giustizia tributaria di secondo grado della Toscana, con la sentenza n. 1312/2024 del 13.11.2024, ha stabilito che gli appartamenti situati in un edificio ecosostenibile a elevato risparmio energetico, dotati di particolare certificazione, nonché di balconi, terrazzi, resede e finiture pregiate, devono essere classificati nella categoria catastale delle unità immobiliari di lusso (A/1). Ciò, oltretutto, anche a prescindere dal fatto che siano o meno presenti i requisiti di cui al D.M. 2 agosto 1969, il quale individua le caratteristiche delle abitazioni di lusso.
La sentenza lascia molto perplessi (vedere a esempio il commento dell’associazione Aduc), poiché deroga ai principi seguiti fino ad ora sui requisiti che deve avere una casa accatastata come unità di lusso (A/1). I requisiti sono quelli di cui al D.M. 2 agosto 1969, il quale individua le caratteristiche delle abitazioni di lusso.
A parte la violazione del principio di certezza giuridica che deve informare l’azione tributaria dello stato, sorprende che dapprima lo stato incentivi i cittadini ad usufruire del super bonus per interventi di efficientamento energetico, e poi li "punisca" per aver voluto rendere più eco-sostenibile il proprio appartamento infilandoli "di diritto" in una categoria catastale costosa quale quella delle abitazioni di lusso.
Infatti, andando a classificare gli immobili a elevato risparmio energetico in automatico come di lusso, si crea un deterrente alla diffusione di tali tecnologie e con ciò si collide con quella che invece è l’incentivazione del legislatore alla diffusione delle strutture ecocompatibili.
Si ricorda che, dal punto di vista della legge italiana, l’etichetta “di lusso” rappresenta una vera e propria categoria che identifica un particolare tipo di immobile con caratteristiche ben precise. La prima legge che ha definito gli immobili di lusso è stata emanata con il Decreto Ministeriale del 2 agosto 1969, il quale stabilisce che: “si considerano di lusso e, dunque, anche se acquistate come prima casa, sono escluse dalle relative agevolazioni fiscali … le singole unità immobiliari la cui superficie complessiva sia superiore a 240 mq. Nel calcolo della stessa non si considerano i balconi, le terrazze, le cantine, le soffitte, le scale e il posto macchine.”
Il successivo Decreto Legislativo 175/2014, all’articolo 33, nell’aggiornare in modo innovativo le disposizioni sulle agevolazioni per la prima casa relativa agli immobili di lusso, ha collegato l’esclusione di tali agevolazioni esclusivamente alla condizione che l’immobile stesso sia classificato in una delle categorie catastali A/1, A/8 ed A/9.
La novità introdotta dal sopra citato decreto n. 175 del 2014 ha ricevuto conferma nell’Ordinanza n. 2414 del 2019 della Sezione Tributaria della Corte di Cassazione. Secondo questa ordinanza, l’esclusione delle agevolazioni per la prima casa relative agli immobili di lusso, regolamentata dall’articolo 33 del Dlgs 175/2014, non dipende più dalla tipologia concreta e dalle caratteristiche intrinseche e di superficie del bene. Ora, è legata alla circostanza che l’immobile sia catastalmente iscritto nelle categorie A/1, A/8 ed A/9, indipendentemente dalle sue specifiche qualità.
Successivamente, con l’Ordinanza n. 1538 del 25 gennaio 2021, la Corte di Cassazione ha dichiarato che per determinare se un’abitazione è di lusso e quindi esclusa dai benefici fiscali, bisogna fare riferimento alla nozione di superficie utile complessiva del Decreto Ministeriale citato. Secondo tale nozione, che considera solo l’utilizzabilità degli ambienti e non la loro effettiva abitabilità, la superficie deve essere calcolata escludendo balconi, terrazze, cantine, soffitte, scale e posto macchina, come indicato in diverse sentenze della Corte di Cassazione. In sostanza, il criterio determinante per stabilire se un immobile è di lusso è la sua idoneità all’utilizzo degli ambienti, indipendentemente dalla quantità effettivamente abitabile.
L’inclusione nella categoria degli immobili di lusso riguarda le proprietà registrate nelle categorie catastali A1 (abitazioni di tipo signorile), A8 (ville) e A9 (castelli e palazzi di eminente pregio storico-artistico). Queste abitazioni sono situate in zone definite come di lusso dai piani urbanistici, in particolare dal Piano Regolatore Generale del Comune. Inoltre, la dimensione o il volume dell’immobile, le dimensioni del giardino o la presenza di elementi come piscine, campi da tennis e altri comfort esclusivi contribuiscono a determinare una residenza come immobile di lusso.
Per riassumere, ecco alcune delle principali caratteristiche che hanno contraddistinto, fino ad oggi, le abitazioni di lusso:
- Cubatura superiore a 2000 metri cubi o con un indice edificatorio di 0.25 metri cubi/metro quadrato.
- Superfici superiori a 200 metri quadrati (senza includere balconi, terrazze, cantine, soffitte, scale e parcheggi nel calcolo).
- Superficie utile complessiva superiore a 240 metri quadrati.
- Presenza di piscine di almeno 80 metri quadrati.
- Aree di costruzione in zone di pregio (dove il valore del terreno è almeno 1,5 volte il costo di costruzione).
- Utilizzo di materiali pregiati come marmo, granito, legno pregiato e finiture in pietra naturale.
Per quanto riguarda il regime fiscale, nel caso di acquisto di un immobile di lusso da parte di un privato o da un’impresa con vendita esente da IVA, è richiesto il pagamento delle seguenti imposte:
- Imposta di registro: pari al 9% del valore catastale dell’immobile;
- Imposta catastale: fissata a 50 euro;
- Imposta ipotecaria: stabilita a 50 euro.
- Se l’acquisto avviene da un’impresa con vendita soggetta a IVA, le imposte di registro, catastale e ipotecaria sono fissate a 200 euro. Inoltre, è previsto il pagamento di un’aliquota IVA che, per una proprietà rientrante nella categoria di lusso, corrisponde al 22% del suo valore totale.
Per i proprietari di un immobile di lusso, non è concessa l’agevolazione relativa all’Imposta municipale propria, che attualmente non è applicata alla prima casa, a meno che quest’ultima non sia un’abitazione di lusso.
Infine, per coloro che possiedono un unico immobile adibito a civile abitazione e luogo di residenza, la legge stabilisce il divieto di pignoramento della prima casa come beneficio. Tuttavia, tale beneficio decade nel caso in cui l’immobile sia classificato come di lusso.
