Gent.mo Avv. Visciola,una terrazza che copra esclusivamente parti comuni (es: box) ricade nella applicazione della disciplina di cui all'art. 1126 c.c. sul lastrico solare?
Gentile Signore,il lastrico solare consiste in una copertura non costituita da un tetto, ma da una terrazza o da una simile struttura che può essere condominiale o di proprietà o di uso esclusivo di un condomino. Nel caso in cui occorra procedere alla sua riparazione o ricostruzione, le norme codicistiche di riferimento sono essenzialmente due: l’art. 1126 c.c., da Lei citato - secondo cui “Quando l'uso dei lastrici solari o di una parte di essi non è comune a tutti i condomini, quelli che ne hanno l'uso esclusivo sono tenuti a contribuire per un terzo nella spesa delle riparazioni o ricostruzioni del lastrico: gli altri due terzi sono a carico di tutti i condomini dell'edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve in proporzione del valore del piano o della porzione di piano di ciascuno” - e l’art.
1125 c.c. - che dispone che “Le spese per la manutenzione e ricostruzione dei soffitti, delle volte e dei solai sono sostenute in parti eguali dai proprietari dei due piani l'uno all'altro sovrastanti, restando a carico del proprietario del piano superiore la copertura del pavimento e a carico del proprietario del piano inferiore l'intonaco, la tinta e la decorazione del soffitto”.La Corte di Cassazione, nella recente sentenza 16 maggio 2017, n.12177, ha sancito che, qualora si debba procedere alla riparazione del cortile o viale di accesso all’edificio condominiale, che funga anche da copertura per i locali sotterranei di proprietà esclusiva di singoli condomini (dunque una sorta di terrazza a livello condominiale posta a copertura di locali di proprietà esclusiva), ai fini della ripartizione delle relative spese non trova applicazione l’art.
1126 c.c., ma si deve, invece, procedere ad un’applicazione analogica dell’art. 1125 c.c, il quale costituisce ipotesi particolare del principio generale dettato dall’art. 1123, comma 2, c.c., sulla ripartizione delle spese delle cose comuni. Nel caso, tuttavia, in cui l'uso del lastrico non sia comune a tutti i condomini, vale quanto affermato dalla Cassazione a Sezioni Unite con sentenza 10 maggio 2016 n. 9449, ovvero che dei danni che derivino da infiltrazioni nell'appartamento sottostante rispondono sia il proprietario o l'usuario esclusivo del lastrico solare (o della terrazza a livello), in quanto custode del bene ai sensi dell'art.
2051 c.c., sia il condominio, in quanto la funzione di copertura dell'intero edificio, o di parte di esso, propria del lastrico solare (o della terrazza a livello), ancorché di proprietà esclusiva o in uso esclusivo, impone all'amministratore l'adozione dei controlli necessari alla conservazione delle parti comuni (art. 1130 c.c., comma 1, n. 4) e all'assemblea dei condomini di provvedere alle opere di manutenzione straordinaria (art. 1135 c.c., comma 1, n. 4).
In tal caso, trova quindi applicazione l'art. 1126 c.c., il quale pone le spese di riparazione o di ricostruzione per un terzo a carico del proprietario o dell'usuario esclusivo del lastrico (o della terrazza) e per i restanti due terzi a carico di tutti i condomini dell’edificio o della parte di questo cui il lastrico solare serve, in proporzione del valore del piano o della porzione di piano di ciascuno. Cordialmente,Avv. Roberto Visciola
