Diminuiscono sensibilmente le transazioni immobiliari (-13,9), scendono vertiginosamente gli acquisti con mutui (-30,9%), ristagna il mercato degli affitti.
E ancora, continuano a svilupparsi le politiche pubbliche della casa a sostegno dei ceti meno abbienti (+453 alloggi Erp), ma con chiaroscuri sul versante dei finanziamenti (il Governo non ha più finanziato il fondo affitti e quello per la morosità incolpevole). Sono solo alcuni degli elementi contenuti nel Tredicesimo rapporto di monitoraggio sulla condizione abitativa “Abitare in Toscana”, curato dall’Osservatorio Sociale di Regione Toscana e Anci Toscana, con la collaborazione del Settore regionale Politiche abitative e IRPET. Il volume offre un'analisi approfondita dei principali fenomeni che influenzano la qualità abitativa nella regione: dinamiche sociodemografiche, economiche e le condizioni del mercato immobiliare e dell'edilizia residenziale pubblica.
La presentazione del rapporto, avvenuta questa mattina a Firenze nell’auditorium di Sant’Apollonia, è stata anche un’occasione di confronto sui dati e sui temi attinenti alla sfera dell’abitare e alle difficoltà vissute dalle famiglie in quest’ambito tra i diversi soggetti presenti, amministratori, sindacati, aziende per la casa, rappresentanti del terzo settore e dei comuni.
I dati relativi al rapporto sono relativi al 2023 ma la riflessione si è sviluppata su un piano di assoluta attualità. “Come Regione crediamo nel valore sociale della casa e dei temi dell’abitare, per un welfare che dia risposte integrate ai bisogni delle persone e per la coesione sociale delle nostre comunità” ha detto il presidente della Regione Eugenio Giani. “A fronte di un contesto nazionale in cui si è smesso di investire nelle politiche per la casa – ha proseguito – noi continuiamo a investire per il ripristino e l’ampliamento del patrimonio ERP, per gli alloggi a canone sostenibile, per la rigenerazione urbana”.
A questo proposito l’assessora regionale alle politiche sociali e alla casa Serena Spinelli ha indicato le principali azioni in corso: “Stiamo procedendo nell’attuazione del Piano Casa regionale, con una risposta positiva verso gli obiettivi previsti: per la ristrutturazione degli alloggi pubblici abbiamo messo a disposizione dei comuni 10 milioni e i lavori nei circa 470 alloggi coinvolti saranno conclusi nei primi mesi del prossimo anno. Inoltre, per la costruzione di nuovi immobili, la Regione sta utilizzando 30 milioni di risorse comunitarie e ha pubblicato uno specifico bando, di cui entro la fine dell’anno sarà definita la graduatoria per il finanziamento dei progetti. Allo stesso tempo, siamo in linea con i tempi previsti dal Pnrr per i lavori di manutenzione, efficientamento energetico e miglioramento antisismico che riguarderanno ben 2.700 alloggi sul territorio regionale”.
“E’ abbastanza chiaro – sintetizza l’assessora – che, a fronte di un fortissimo bisogno di investimenti sulle politiche abitative, la Regione stia facendo la sua parte, con tutto l’impegno economico possibile e la massima attenzione all’utilizzo puntuale delle risorse.Purtroppo scontiamo una grande assenza di risorse provenienti dal livello nazionale. La crisi abitativa dovrebbe essere una priorità assoluta, ma il Governo continua a non dare alcuna risposta concreta”.
“L’emergenza abitativa - ha detto Susanna Cenni, presidente di Anci Toscana - è uno dei problemi più pressanti per i Comuni, che i sindaci si trovano ad affrontare quotidianamente. I dati dell’Osservatorio, a cui Anci Toscana collabora fattivamente, ci dicono come sia sempre più difficile per tanti cittadini l’accesso all’abitazione; e l’indagine rivolta ai Comuni conferma questa sofferenza. L’ultimo ‘dl casa’ ha accolto alcuni importanti emendamenti di Anci: penso all’uso più snello delle risorse derivanti dalle alienazioni o all’inserimento del patrimonio edilizio nel piano di recupero dei Comuni.
Ma certo non è sufficiente: basta ricordare il mancato rifinanziamento del governo al sostegno all'affitto. La povertà abitativa è ormai una condizione diffusa, che per noi è obbligatorio contrastare con ogni mezzo. Per questo, Anci Toscana continuerà ad essere a fianco della Regione per realizzare politiche eque e sostenibili, e sperimentare nuove forme dell’abitare che possano aiutare ad uscire dall'emergenza".
Ma vediamo, in sintesi le principali evidenze presenti nel Tredicesimo Rapporto.
Trend demograficiLa Toscana, come il resto del Paese, sta affrontando un “inverno demografico”, con un’età media in aumento e un indice di vecchiaia che segna un +22,3% rispetto al 2020. La popolazione over 65 è in crescita, mentre quella in età lavorativa (15-64 anni) è in costante diminuzione. Nel medio periodo si stima un graduale incremento dei nuclei unipersonali e delle coppie senza figli, e una forte riduzione delle famiglie con figli. Tutti questi elementi avranno, inevitabilmente, un impatto anche sui modi di abitare.
Accesso all’abitazioneLe difficoltà di accesso alla casa aumentano anno dopo anno, come mostra la crescita continua dell’Affordability index, che misura il grado di accesso all'acquisto della casa da parte delle famiglie italiane. L’indice è costruito mettendo in relazione il valori di acquisto di un’abitazione al metro quadro e i redditi medi di lavoro.
Secondo questo indice attualmente servono in media 7 annualità di reddito per acquistare una casa in Toscana, ma queste annualità salgono a 23 se si considera di destinare a tale scopo il 30% del reddito, ovvero la quota che viene ritenuta economicamente sostenibile anche per la concessione di mutui. Tale forbice si è ampliata notevolmente, passando dalle 18 annualità del 1986 alle 27 odierne. Attualmente Il 4,1% delle famiglie toscane si trova in una situazione in cui le spese abitative complessive superano il 40% del reddito netto disponibile, al netto di eventuali sussidi abitativi.
Mercato immobiliareDopo due anni di crescita nel 2023 si registrata una diminuzione significativa delle transazioni immobiliari: -13,9% rispetto all’anno precedente. Anche gli acquisti con mutuo calano in maniera drastica, se comparati con quelli del 2022: – 30,9%. Un dato che può essere ricondotto all’aumento dei tassi di interesse, che hanno reso poco conveniente l’accensione di mutui.
Per quanto riguarda il mercato delle locazioni, per ilo 2023 mostra segni di stagnazione, con un aumento marginale nei contratti registrati (+0,3%). Diminuiscono però le locazioni riguardanti immobili destinati ad uso abitativo, mentre crescono quelle commerciali.
Misure di sostegno all’affittoIl Fondo sociale per l’affitto non è stato finanziato a livello nazionale nel 2023 subendo così una significativa riduzione delle risorse, basate esclusivamente sul contributo regionale e su quello da parte dei Comuni. La dotazione effettiva per il 2023 è stata pari a poco più di 12 milioni di euro (era stata di quasi 28 milioni l’anno precedente). Le domande complessivamente pervenute ai Comuni toscani sono 17.699, di cui 13.529 di fascia A (ossia con condizioni socioeconomiche svantaggiate) e 4.170 di fascia B (ovvero nuclei con redditi tali da non poter far totalmente fronte alle spese abitative, definita come “fascia grigia”).
SfrattiTorna ad aumentare sensibilmente il trend delle richieste di sfratto dopo il blocco negli anni del Covid: nel 2023 sono ben 8.604 le richieste d’esecuzione. Per lo stesso anno gli sfratti effettivamente emessi sono stati circa 2.500 su tutto il territorio regionale, con un incremento rispetto all’anno precedente del 163%.
Fondo morosità incolpevoleAl pari del fondo per l’affitto, anche il Fondo di sostegno alla morosità incolpevole, che va a supportare cittadini che possono comprovare una riduzione del proprio reddito dettata da cause di forza maggiore, quale la perdita del lavoro, la cassa integrazione, non è stato rifinanziato negli anni 2022 e 2023.
I LAVORI ALLE CASE ERP A FIRENZE
A Firenze intanto è sconcertante la vicenda dei numerosi rinvii e ritardi della costruzione dell'edificio ERP di via Torre degli Agli, Un immobile che era partito sotto i migliori auspici, definito dagli amministratori pubblici nel 2011(anno di avvio del progetto) "un investimento di enorme valore strategico". Il cantiere, che a fronte di un importante impegno di spesa dei soldi pubblici, ben 20 milioni di euro, doveva durare 2 anni si trascina invece da 13 senza ancora certezza sulla sua inaugurazione.
"Case popolari vuote e non assegnate. Ad agosto eravamo di nuovo sopra quota 800. Adesso siamo a 794. Non esattamente una rivoluzione sul tema abitativo, anche se quelle "in alto mare" (con fondi da identificare o ritenute troppo costose da ristrutturare) sono circa la metà (402) -dichiara Dmitrij Palagi di Sinistra Progetto Comune- Mettiamo in fila i recenti annunci della Sindaca: in campagna elettorale (ad aprile 2024) ha parlato di 1.500 case ristrutturate tra il 2024 e il 2029. Nella Giunta programmatica di settembre 2024 il numero era di 20 milioni di euro destinati a ristrutturare 800 alloggi, a cui si aggiungevano 500 alloggi di ERP ristrutturati e consegnati.
Lo avevamo detto anche questa estate: non dubitiamo delle risorse spese. Diciamo che non sono la risposta a un problema strutturale, da affrontare nel confronto con la Regione Toscana. Chi ci vive dentro si impoverisce, paga un canone più basso (ma media è di 154 euro al mese, con il 4,27% di morosità) e copre meno spese. C'è un tema di anzianità forte, che rende plausibile un ulteriore aumento di spazi da recuperare. Il Presidente di Casa S.p.A. ha insistito sullo stralcio del fondo nazionale che era destinato a questa voce.
Certo il governo pseudo-sovranista delle destre si concentra sulle occupazioni, ma oggi ci veniva ricordato che parliamo di 50 alloggi (lo 0,6% del totale). Cosa è possibile fare nell'immediato? Trovare una situazione di sanatoria per i molti casi di morosità per cui è possibile, in modo anche da recuperare alcuni canoni. Individuare gli immobili in cui reperire nuove case popolari, invece di investire solo in social housing. Pretendere un tavolo con la Regione Toscana per capire le prospettive di programmazione rispetto al numero di case popolari che restano vuoti. Investire in questo senso fa molto più dei contributi affitti, che di per sé rischiano solo di rallentare una tendenza all'espulsione di chi non riesce a stare sul mercato.
Parlare di fondazioni e finanza non è la strada che vediamo percorribile, lo ribadiamo. Va riaffermata la centralità del pubblico. Per quanto riguarda via Torre degli Agli: ci è stato confermato che per 15 appartamenti la consegna è prevista in ritardo (entro la fine dell'anno), a causa della necessità di finire l'impermeabilizzazione delle terrazze, perché uno dei lavori non era stato fatto bene".
