Gentile Avvocato Visciola,
nel mio condominio è stato deliberato il rifacimento delle facciate interne di una corte condominiale nella quale si affacciano solo alcuni condomini e il cui calpestio è ad uso esclusivo di un condomino. Devo contribuire anch'io al pagamento anche se sono titolare solo di un negozio posto al piano terra che non si affaccia sulla corte interna?
Gentilissimo,
Approfondimenti
la questione è stata recentemente discussa in sede di Corte Suprema di Cassazione, seconda sezione civile, decisa con ordinanza pubblicata a maggio 2026.
La disciplina del caso specifico trova la sua fonte nell'art. 1117 c.c sulle parti comuni condominiali e nell'art. 1123 c.c sulla ripartizione delle relative spese. In particolare, rispetto a quest'ultima disposizione, trova applicazione il primo comma, con ripartizione delle spese per le parti comuni tra tutti in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, e non il secondo comma, che prevede una suddivisione in base all'uso che ciascuno può fare delle parti comuni nel caso in cui siano suscettibili di godimento differenziato.
L'applicazione del primo comma di cui all'art. 1123 c.c. e non del secondo comma deriva dal fatto che i muri che circondano la chiostrina interna al fabbricato – oggetto delle spese condominiali che sono state deliberate nel nostro caso specifico – sono da considerarsi delle parti dell'edificio con una evidente funzione strutturale e quindi sono beni comuni alla cui manutenzione sono chiamati a contribuire tutti i condòmini in proporzione alle rispettive proprietà esclusive.
Tale riparto vale anche per i negozi posti al piano terra dell'edificio con accesso unicamente dall'esterno e che restano quindi del tutto esclusi dal godimento delle chiostrine interne. Come chiarito dalla Corte di Cassazione, questi muri, in quanto parti essenziali per l'esistenza del fabbricato perché destinati a sorreggere l'edificio, appartengono in proprietà comune a tutti i partecipanti al condominio, con la conseguenza che alle spese per la conservazione dei muri maestri che delimitano le chiostrine concorrono tutti i partecipanti, “compresi i proprietari dei negozi siti a piano terra, ancorché essi non siano proprietari delle chiostrine”.
Cordialmente,
