Reduce da una serie di anni difficili e da un durissimo 2012, il mercato immobiliare residenziale è debole e stenta ad assestarsi come chi abbia appena iniziato una lenta convalescenza. Il responso viene da un osservatorio autorevole: il Centro Studi di Casa.it, il portale immobiliare n.1 in Italia, che ha preso in esame l’andamento della domanda e dell’offerta e l’andamento dei prezzi negli ultimi 12 mesi (luglio 2012/luglio 2013). Nel primo semestre dell’anno è proseguita a livello nazionale la flessione delle compravendite delineatasi nel 2012, con un calo stimato in una forchetta che va dal -14% al -22% rispetto all’analogo periodo dell’anno scorso. Il quadro della situazione, tuttavia, non è tutto a tinte fosche.
Nelle principali città italiane, infatti, il mercato ha dato segnali più positivi rispetto alla tendenza generale, soprattutto in termini di domanda cresciuta a ritmi maggiori rispetto allo stesso periodo del 2012. Dai dati del Centro Studi di Casa.it emerge la mappatura aggiornata dei quartieri emergenti di Firenze, Napoli, Milano, Roma, Torino e Bologna. Si tratta di zone dove gli scambi hanno ripreso una certa vivacità nonostante la difficoltà di trovare un punto di incontro tra le quotazioni proposte dall’offerta e i prezzi che la domanda è disposta a pagare. Firenze Dopo aver visto alla fine del 2012 le compravendite di abitazioni calare nuovamente di altri 25 punti percentuali, alla fine del primo trimestre di quest’anno l’Agenzia delle Entrate ha registrato per il comune capoluogo una discesa solo del 4%, la minore fra tutte le grandi città italiane.
Male invece la provincia di Firenze che anche nel primo trimestre 2013 ha visto gli scambi scendere di altri 15 punti. Un dato significativo dice che le compravendite di abitazioni sostenute da mutuo è passato dal 70% del 2011 al 35% del 2013: la metà. La quota di copertura media del mutuo sul valore dell’immobile si è invece stabilizzata al livello 60-65%. Nel capoluogo toscano è soprattutto la domanda di standing alto che si sta muovendo maggiormente sul mercato puntando alle zone pregiate di Boboli e Poggio Imperiale, ma interessando anche l’area di Settignano. Si tratta, però, di un mercato piuttosto di nicchia, formato in gran parte da ville o immobili bifamiliari con giardino e, talvolta, anche piscina.
I prezzi sono in linea con il profilo degli immobili, vale a dire spesso superiori ai 5.000 Euro al mq. I prezzi hanno già dato precisi segnali di ridimensionamento (la media dopo i primi sei mesi del 2013 è di un calo del -6,5% per tutte le zone) dopo un periodo di stagnazione che ha bloccato ulteriormente il mercato. Dai massimi del 2008 la città ha visto in media perdere almeno il 25% del valore delle sue abitazioni. Le zone in cui si registra una ripresa di domanda, oltre a quelle citate, sono quelle del Lungarno Ferrucci e Donatello, considerate aree semicentrale di livello pregiato.
In questa macroarea i valori minimi partono dai 3.500 euro al metro quadro sino ai massimi oltre i 4.500 euro al metro. L’analisi dei principali indicatori, come il divario medio sui prezzi di offerta e domanda e relativo KMP (Key Market Price, ovverosia il punto d’incontro ideale tra domanda e offerta) e i tempi medi di permanenza sul mercato, confermano che il mercato residenziale fiorentino rimane ancora in una fase di ciclo negativa, ma con alcuni piccoli segnali che potrebbero far ipotizzare almeno una frenata dell’emorragia di scambi degli ultimi anni.
Rispetto alla fine del 2012 oggi il divario medio fra i prezzi attesi da chi vende e quelli di chi compra è del 16,4%, il che significa che rispetto all’estate 2012 la forbice si è ridotta di circa 3 punti percentuali; non molto, ma tuttavia un piccolo segnale che rappresenta il tentativo di avvicinare maggiormente domanda e offerta. Il 65% della domanda ricerca un’abitazione fra centro e semicentro, il 10% si rivolge alle aree di maggior pregio, il restante 25% si divide fra periferia ed hinterland.
A questo proposito occorre considerare che nel caso di Firenze l’hinterland è caratterizzato da una elevata qualità media: ad esempio nel caso delle abitazioni ubicate sulle colline vicine alla città i prezzi di vendita sono compresi fra i 3.500 e i 6.000 euro al mq. In relazione alle dimensioni delle abitazioni la domanda nel 40% dei casi ricerca mono e bilocali con una metratura massima di 60 mq, un altro 40% chiede tagli dai 60 ai 110 mq ed il restante 20% è interessato a superfici di oltre 110 mq. Particolarmente elevata (59%) la richiesta di abitazioni in discreto stato manutentivo mentre la domanda per abitazioni di nuova costruzione rappresenta il 30% del mercato, una misura inferiore a quella rilevata su altre realtà urbane ma in linea con l’offerta presente in città. L’87% degli acquisti è finalizzato all’uso diretto dell’abitazione mentre nel 13% dei casi si tratta di un investimento.
Nell’85% dei casi chi acquista è già proprietario di una prima casa; per il 15% si tratta di neo acquirenti. Le previsioni Non si prevedono per la seconda parte del 2013 improvvisi cambiamenti di rotta del mercato. E’ probabile che a fine anno andremo a registrare ancora una flessione delle compravendite in città ma forse non più a doppia cifra; nell’hinterland il mercato sarà invece ancora negativo in misura maggiore rispetto a quello urbano. I prezzi dovrebbero ancora scendere di almeno 5 – 6 punti percentuali, anche se la sensazione è che alla fine del 2013 i valori potrebbero aver raggiunto il loro punto più basso e da lì iniziare un processo di stabilizzazione.
