La macroarea Poggio Imperiale-Bandino ha evidenziato stabilità dei prezzi. Infatti nella prima parte del 2011 nell’area sud di Firenze non si registrano variazioni delle quotazioni immobiliari. Gran parte del mercato è alimentato da famiglie alla ricerca della casa principale, mentre sono pochi gli acquisti per investimento. Le soluzioni standard hanno tempi di vendita più lunghi, mentre le tipologie dotate di terrazzo abitabile, posizionate all’ultimo piano e ben ristrutturate si vendono più rapidamente.
Chi acquista per mettere a reddito cerca in genere bilocali e trilocali, tipologie poco presenti in quest’area della città, nata negli anni ’70 e caratterizzata da appartamenti ampi da quattro o cinque locali. Acquistare un bilocale comporta una spesa compresa tra 150 e 200 mila €. Si tratta in genere di appartamenti ricavati da frazionamenti effettuati negli anni passati, perché attualmente le normative rendono più difficoltosa questa operazione oppure la trasformazione di box e negozi in appartamenti.
A cercare case in affitto sono in genere famiglie, coppie, oppure immigrati spesso provenienti dall’est Europa. Il canone di locazione di un bilocale si attesta su 650 € al mese, quello di un trilocale su 750 € al mese. L’area sud di Firenze, ed in particolare la zona di viale Europa, è residenziale, ben servita, verde e si sviluppa nella prima periferia della città, a soli 10-15 minuti dal centro. In particolare si registra un buon interesse da parte degli acquirenti per l’area delle traverse interne di viale Europa in direzione Arno dove per un buon usato si spendono 3500-3600 € al mq, mentre per soluzioni all’ultimo piano con ascensore si arriva a pagare 4000 € al mq.
Da segnalare inoltre che nell’area di viale Europa sono in fase di completamento nuovi appartamenti valutati 4700 € al mq. Dovrebbero partire entro il 2012 i lavori per il passaggio della nuova tramvia in viale Europa. Nella macroarea Isolotto il calo delle quotazioni è stato dell’8,3%. Ancora in discesa le quotazioni nell’area di San Bartolo-Ponte a Greve, zona periferica della città, a causa della contrazione della disponibilità di spesa dei potenziali acquirenti e delle persistenti difficoltà di accesso al credito.
La domanda è composta prevalentemente da famiglie alla ricerca della casa principale, spesso si tratta acquisti migliorativi. Il quattro locali è la tipologia più richiesta e si registrano difficoltà nella vendita di soluzioni da ristrutturare. Tra le vie più ricercate del quartiere, perché interne e meno trafficate, da segnalare via Bugiardini, via Di Nardo, via Ferretti e via Neri di Bicci, dove si possono acquistare soluzioni degli anni ’70-’80 in buono stato ad un prezzo di 3000 € al mq.
E’ stata completata la tramvia con capolinea a Scandicci, quartiere adiacente alla zona di San Bartolo – Ponte a Greve, sono quindi migliorati i collegamenti con le aree centrali della città. Sostanzialmente stabili i valori nella macroarea Novoli-Careggi dove, nella prima parte dell’anno, si è registrata una variazione negativa dei prezzi pari allo 0,1%. L’area di Peretola si trova nella periferia nord-ovest della città ed è ricercata prevalentemente da persone che acquistano la prima casa.
Si tratta spesso di giovani coppie che comprano attraverso l’aiuto di un mutuo, anche se permangono difficoltà di accesso al credito. La tipologia più richiesta, ed anche quella più presente in questa zona di Firenze, è il bilocale. Da segnalare tempi di vendita in crescita che attualmente si attestano su sei mesi. Peretola si è sviluppata a partire dal XVII secolo ed è caratterizzata dalla presenza di terratetti, case di corte, cascine e villini in stile liberty. Acquistare un terratetto di 60 mq totalmente ristrutturato, dotato di posto auto e di un piccolo giardino costa circa 210 mila €.
Da segnalare la presenza di numerosi cantieri per il recupero ed il frazionamento di fienili e cascine; in via Pistoia inoltre sono partiti i lavori per la realizzazione di nuovi appartamenti. Soluzioni in condomini degli anni ’80 e ’90 si possono acquistare in zona Brozzi ed in zona Quaracchi, un bilocale in buone condizioni con box auto e terrazzo ha un valore di 160 mila €. Buona la richiesta di immobili in locazione, anche se spesso le garanzie offerte dai potenziali inquilini non soddisfano le richieste dei proprietari.
A Peretola bilocali e trilocali si affittano con una cifra mensile compresa tra 600 e 700 € al mese. Nella macroarea di Campo di Marte i prezzi sono scesi dell’1,5%. Mantengono il proprio valore gli immobili nell’area Beccaria-Gioberti-Mazzini, anche se una lieve flessione ha interessato prevalentemente le soluzioni di edilizia più economica e di media qualità, mentre hanno tenuto i valori degli immobili signorili. In quest’area della città la domanda è stabile e proviene in genere da famiglie, anche se non mancano acquisti da parte di investitori.
Chi acquista per investimento predilige tagli piccoli come i bilocali e tagli medio-grandi da frazionare. La spesa per i tagli piccoli non supera in genere i 200 mila €. I tagli più commerciali per l' acquisto della prima casa sono trilocali e quattro locali. L’area Beccaria-Gioberti-Mazzini si sviluppa nella prima cintura della città, adiacente al Centro Storico. Le palazzine sono state realizzate tra la seconda metà del 1800 e gli anni '70-’80. La zona di viale Mazzini e delle sue vie interne è tra le più richieste, qui un signorile usato si acquista con una spesa di circa 4700 € al mq.
Molto apprezzate anche le soluzioni che si trovano in piazza Oberdan ed in piazza Beccaria. Da segnalare una buona domanda da parte di professionisti per attici e villini in contesti tranquilli con vista che spazia in tutta l'area del Centro storico e del piazzale Michelangelo. In zona Beccaria-Gioberti, risultano in leggero calo i canoni di locazione a causa delle minori possibilità di spesa da parte dei conduttori e della crescita dell’offerta. Le giovani coppie ed i single sotto i 30 anni cercano prevalentemente bilocali arredati, mentre le famiglie si indirizzano su tagli più grandi.
La richiesta rimane stabile da parte degli stranieri che cercano soprattutto nell'area Centro Storico-Piazza Beccaria e via Gioberti. Dopo il trasferimento del polo universitario in zona Novoli, è diminuita la domanda da parte degli studenti. I locatori cercano di avere il maggior numero di informazioni possibili sui potenziali conduttori. Le tipologie di contratto più utilizzate sono quelle a canone libero o concordato. Un lieve calo delle quotazioni si registra nell’area di Coverciano e di San Salvi. La distanza tra la richiesta dei proprietari e la disponibilità di spesa degli acquirenti è elevata e questo determina un rallentamento delle compravendite ed un leggero ribasso dei prezzi.
Permangono inoltre le difficoltà di accesso al credito. In questa area della città il mercato residenziale è movimentato prevalentemente da famiglie che acquistano la casa principale. La zona di Coverciano si divide in Coverciano Bassa e Coverciano Alta. Coverciano Bassa è composta principalmente da palazzine sorte tra gli anni ’50 e ’60 e per l’acquisto di un buon usato si spendono circa 3400 € al mq. Più signorile e costosa l’area di Coverciano Alta, caratterizzata da stabili storici nati a cavallo tra il 1800 ed i primi anni del 1900 e da ville ed appartamenti degli anni ’70.
Il quartiere San Salvi si sviluppa tra Bellariva e Coverciano; si tratta di un’area tranquilla e poco trafficata adiacente all’omonimo parco. La zona è sorta nei primi del ‘900 ed i prezzi sono similari a quelli di Coverciano Bassa, tranne in via Mozart e nelle aree adiacenti alla linea ferroviaria dove si registrano prezzi leggermente inferiori. Prezzi superiori alla media si segnalano in via Filicaia ed in via Fagioli dove è possibile acquistare terratetti da due piani dotati di giardino.
Nei prossimi anni potrebbero partire i lavori per la riqualificazione del Parco San Salvi. Nuovi interventi residenziali sono stati appena completati in via D’Annunzio ed in via Arrigo da Settimello, dove si possono acquistare appartamenti nuovi a 5000 € al mq. Per quanto riguarda il mercato delle locazioni nell’area di Coverciano si registra un surplus di offerta. Le richieste di case in affitto provengono da famiglie, coppie, single e stranieri spesso impiegati come badanti.
Il canone di locazione di un bilocale è di 650-700 € al mese, mentre quello di un trilocale è di 750 € al mese spese escluse. In questa zona della città infatti la maggior parte degli stabili presenta riscaldamenti centralizzati che comportano alte spese condominiali. Il contratto più utilizzato è quello a canone libero, a seguire quello a canone concordato ed infine il contatto transitorio. Domanda Monolocali 2 locali 3 locali 4 locali 5 locali Luglio 2011 3,1% 21,2% 26,9% 32,9% 15,9% Gennaio 2011 3,0% 22,1% 28,3% 30,6% 16,0% L’analisi della domanda mette in evidenza nel I semestre del 2011 un aumento della concentrazione delle richieste per quanto riguarda i quattro locali, mentre bilocali e trilocali segnalano una riduzione della concentrazione di richieste. Offerta Monolocali 2 locali 3 locali 4 locali 5 locali Luglio 2011 4,3% 19,1% 26,1% 29,6% 20,9% Gennaio 2011 3,4% 19,0% 25,3% 34,5% 17,8% Trilocali e quattrolocali sono le tipologie maggiormente presenti sul mercato.
