FIRENZE, 5 LUGLIO 2004 Le intese in tema di tariffe tra le associazioni delle agenzie immobiliari, (Fiaip, Anama e Fimaa) violano le norme sulla concorrenza in quanto fissano un compenso minimo e massimo dei servizi, incidendo in modo sostanziale sulle politiche di prezzo dei mediatori immobiliari.
Lo ha stabilito la sentenza dell'Autorità garante per la concorrenza ed il mercato (Provvedimento 25 marzo 2004, n.13035). secondo la quale la violazione sarebbe avvenuta essenzialmente in due punti.
Per aver contemplato rapporti di esclusiva con la clientela, limitando la libertà di scelta dei consumatori; e per aver previsto che gli agenti immobiliari iscritti non dovessero andare al di sotto delle percentuali stabilite nella raccolta degli Usi locali, depositati presso le Camere di commercio.
Nell'ambito dei compiti di regolazione del mercato, gli enti camerali hanno, infatti, l'obbligo di raccogliere, accertare e revisionare gli usi e le consuetudini connesse alle attività economiche e commerciali presenti sui rispettivi territori.
Gli usi sono fonti non scritte derivanti dal comportamento generale, uniforme e costante, adottato per un lungo periodo di tempo e sono fonte autonoma nelle materie non regolate da legge o regolamento. Nello specifico settore dell'intermediazione immobiliare, gli usi negoziali, servono come riferimento per il Giudice e/o la Giunta camerale, in caso di mancato accordo tra le parti sulla provvigione da corrispondere al mediatore, per assumere decisioni secondo equità.
"L'accertamento di nuovi usi e la revisione quinquennale di quelli già esistenti, in atto presso la Camera di Commercio di Firenze, - ha spiegato il segretario generale Francesco Barbolla -.
ci hanno spinto a sollecitare un confronto sulla materia,. anche alla luce della recente sentenza dell'Authority".
Così giovedì 8 luglio 2004, (dalle 9,30 alle 13,30 Auditorium della Camera di Commercio Piazza dei Giudici, 3 Firenze) è in programma un convegno, organizzato in collaborazione con Fimaa Firenze, sul tema "Antitrust: esiste ancora la provvigione? - Revisione del Ruolo: chi può fare il mediatore? - Privacy: burocrazia o tutela del cittadino?" per raccogliere pareri, suggerimenti ed osservazioni.
A chiusura, una tavola rotonda che vedrà la partecipazione dei rappresentanti di tutte le associazioni di categoria coinvolte.
La normativa del settore
La disciplina stabilisce che è mediatore colui che mette in relazione due o più parti per la conclusione di un affare ed è iscritto nell'apposito ruolo tenuto dalle Camere di Commercio. Il mediatore ha diritto alla provvigione se l'affare è concluso grazie al suo intervento.
Le organizzazioni di categoria
FIAIP (Federazione Italiana Agenti Immobiliari Professionali con 14.800 mediatori immobiliari iscritti e aderente alla Confedilizia); FIMAA (Federazione Italiana Mediatori Agenti d'Affari Italia che riunisce le associazioni provinciali di agenti d'affari in mediazione aderenti a Confcommercio, circa 20.000 associati) ed ANAMA (Associazione Nazionale Agenti e Mediatori d'Affari, con 9.000 operatori immobiliari e aderente a Confesercenti).
[Fonte: circolare del Ministero del Lavoro)
Il mercato
Il mercato del prodotto è costituito dai servizi offerti dagli intermediari immobiliari sia ai proprietari di immobili che intendono vendere o locare gli stessi, sia agli acquirenti e conduttori L'offerta di servizi di intermediazione immobiliare è caratterizzata dalla presenza di una pluralità di operatori di diverse dimensioni, che vanno dalle agenzie individuali operanti solo a livello locale alle grandi imprese di intermediazione operanti sull'intero territorio nazionale
La domanda è rappresentata prevalentemente dalle famiglie.
I fattori considerati importanti che spingono i consumatori a rivolgersi ad un determinato intermediario sono, in ordine: la fiducia nell'intermediario, il tempo risparmiato, la conoscenza del mercato e l'esperienza dell'intermediario Il costo del servizio non è tra i fattori più rilevanti
Le caratteristiche del mercato in Italia
Secondo i dati del Ministero degli Interni, nel 2002 sono stati sottoscritti circa 1,84 milioni di contratti di locazione e di compravendita, con un aumento medio annuo di oltre il 4% negli ultimi cinque anni.
Di questi, circa il 39% sono contratti di compravendita e circa il 61% sono contratti di locazione.
Del totale delle transazioni immobiliari ad uso abitativo, circa il 69% avviene grazie all'intermediazione di soggetti terzi e circa il 56% tramite agenzie immobiliari ["Progetto Domus", Bocconi Jem) Queste ultime rappresentano, quindi, circa l'81% degli intermediari immobiliari, i liberi professionisti coprono circa il 3% del mercato mentre la parte restante è costituita da costruttori di immobili e da intermediazione non professionale
Nel mercato sono presenti 43 imprese con un fatturato superiore a 2 milioni di euro e circa 25.000 microimprese (che fatturano meno di 2 milioni di euro).
Vi è una sola impresa con fatturato superiore a 50 milioni di euro [Prometeia, Agenzia Immobiliari, 2003.]. Secondo i dati delle Camere di Commercio, complessivamente gli agenti immobiliari iscritti al ruolo sono circa 70.000 [Databank, Il mercato dell'intermediazione, novembre 2003.].
In termini di valore, nel 2002 il mercato dell'intermediazione immobiliare ha registrato un fatturato di circa 4.000 milioni di euro, con una crescita dell'8,6% rispetto all'anno precedente. Il 55% del valore totale del mercato è rappresentato dalle commissioni dovute per compravendite e il restante 45% da quelle dovute per locazioni.
I compensi per i servizi di intermediazione
Il codice civile prevede che il mediatore abbia diritto alla provvigione da ciascuna delle parti, quando la transazione avviene per effetto della sua attività.
Nulla dice sulle modalità con cui il compenso debba essere richiesto Tuttavia, come risulta dalle rilevazioni degli usi e consuetudini delle Camere di Commercio di tutte le province italiane, è prassi del settore praticare tariffe, per i diversi servizi di intermediazione immobiliari, in forma percentuale ( circa 2-3%)
La Toscana
Le imprese del settore sono in Toscana 3292 di cui 3,118 svolgono attività di mediazione e 174 attività immobiliare per conto terzi.
In quasi tutte le province della Toscana la rilevazione degli usi prevede una provvigione del 2% sul prezzo di vendita per ciascuna parte.
