Rubrica — L'Avvocato Risponde

Sottotetto: chi lo usa, a cosa serve e di chi è la proprietà

Si tratta di una proprietà esclusiva, semi esclusiva oppure condominiale


Gent.mo Avvocato Visciola,
abito in un condominio che presenta, al suo interno, più appartamenti, serviti da diverse scale di accesso con distinto numero civico. Al sottotetto si accede da una sola scala. Chi è proprietario del sottotetto?
E' bene condominiale di tutti i condomini o solo di quelli serviti dalla scala che ne consente l'accesso?
Riterrei che lo stesso sia bene condominiale e dei soli condomini serviti dalla scala che ne consente l'accesso: è corretto il mio ragionamento? La ringrazio.

Gentile Signore,

in ordine all'individuazione della titolarità del sottotetto, decisivi sono gli atti di provenienza, nonché il regolamento condominiale. Supponendo che il sottotetto non risulti mai menzionato all'interno degli stessi, occorre indagare sulle sue caratteristiche qualitative, strutturali e funzionali.

La formulazione originaria dell’art. 1117 del codice civile conteneva un’elencazione dettagliata delle parti comuni dell’edificio, senza menzionare il sottotetto. La riforma del condominio, attuata con Legge 11 dicembre 2012, n. 220, in vigore dal 18 giugno 2013, ha modificato l’art. 1117 c.c., che adesso individua, tra le parti comuni dell’edificio, “i sottotetti destinati, per le caratteristiche strutturali e funzionali, all’uso comune”.

Se, dunque, nell’originaria disposizione codicistica, i sottotetti non erano espressamente contemplati tra le parti comuni dell’edificio, adesso risultano rientranti in detto novero, ma solo a condizione che presentino caratteristiche strutturali e funzionali che ne palesino la destinazione a servizio del condominio.
La valutazione, pertanto, deve essere condotta caso per caso, sulla base di un’analisi che tenga conto delle caratteristiche strutturali e funzionali dello specifico sottotetto.

Secondo la giurisprudenza, laddove il bene, per le sue caratteristiche, risulti oggettivamente destinato all’uso comune, deve essergli riconosciuta natura di bene condominiale, posto al servizio del condominio; nel caso, invece, in cui il sottotetto serva unicamente a isolare e coibentare l’appartamento sottostante, per proteggerlo dal caldo, dal freddo e dall’umidità, senza che le sue caratteristiche strutturali e dimensionali siano tali da poterne consentire l’utilizzazione come vano autonomo a servizio del condominio, deve esser considerato pertinenza dell’abitazione sottostante e, conseguentemente, bene di proprietà privata e non condominiale.

Nel caso di specie, pertanto, andrebbe valutata per bene la situazione concretamente esistente, dal momento che, da un lato, il fatto che del bene non se ne faccia menzione nei titoli di provenienza o nel regolamento condominiale non comporta, in automatico, il riconoscimento della sua natura condominiale e, dall'altro, nemmeno risulta decisivo il fatto che l’accesso al sottotetto avvenga direttamente da un vano scale per escluderne la contitolarità degli altri condomini non serviti dal vano stesso.
Le consiglio di valutare, con l'aiuto di un legale di fiducia, le caratteristiche strutturali e funzionali del sottotetto, così da chiarirne la titolarità.

Cordialmente,
Avv. Roberto Visciola

L'Avvocato Risponde — rubrica a cura di Roberto Visciola

Roberto Visciola

Roberto Visciola — Avvocato in Firenze, laureato col massimo dei voti e lode, socio fondatore dell'Unione nazionale avvocati per la mediazione, è autore di libri e pubblicazioni con importanti case editrici e riviste di settore, quali Cedam, Italia Oggi, Giustizia Civile, Gazzetta Notarile, Nuova Giuridica, Nuova Rassegna e Altalex. Svolge attività di consulenza e assistenza giudiziale e stragiudiziale principalmente nei settori del diritto amministrativo e civile, prediligendo i sistemi di ADR, quali mediazione e negoziazione assistita.

E-mail: robertovisciola@gmail.com