Rubrica — L'Avvocato Risponde

Lastrico solare, ci sono novità: ecco una nuova Sentenza

Sono tante le richieste che pervengono alla nostra rubrica, molte riguardano le ripartizioni delle spese condominiali


Gentile Avvocato Visciola,

vorrei chiedere risarcimento danni al Condominio e al titolare dell'uso del lastrico solare per danni subiti al mio appartamento a causa di infiltrazioni provenienti dal lastrico medesimo. La chiedo gentilmente di chiarirmi i profili di responsabilità.

Gentile Signora,
la questione è stata recentemente risolta dalle Sezioni Unite Civili della Corte di Cassazione con la sentenza 28 aprile – 10 maggio 2016, n. 9949, per dirimere un contrasto giurisprudenziale sorto sul tema.
Già le stesse Sezioni Unite, con sentenza n. 2672 del 1997, avevano stabilito che “poiché il lastrico solare dell'edificio (soggetto al regime del condominio) svolge la funzione di copertura del fabbricato anche se appartiene in proprietà superficiaria o se è attribuito in uso esclusivo ad uno dei condomini, all'obbligo di provvedere alla sua riparazione o alla sua ricostruzione sono tenuti tutti i condomini, in concorso con il proprietario superficiario o con il titolare del diritto di uso esclusivo. Pertanto, dei danni cagionati all'appartamento sottostante per le infiltrazioni d'acqua provenienti dal lastrico, deteriorato per difetto di manutenzione, rispondono tutti gli obbligati inadempienti alla funzione di conservazione, secondo le proporzioni stabilite dal citato art. 1126, vale a dire, i condomini ai quali il lastrico serve da copertura, in proporzione dei due terzi, e il titolare della proprietà superficiaria o dell'uso esclusivo, in ragione delle altre utilità, nella misura del terzo residuo”.

Le Sezioni Unite, in detta sentenza, ritennero che la responsabilità per danni prodotti all'appartamento sottostante dalle infiltrazioni d'acqua provenienti dal lastrico solare (lastrico condominiale o in proprietà o uso esclusivo), per difetto di manutenzione, dovesse essere ricollegata, piuttosto che al disposto dell'art. 2051 cod. civ., ed al generale principio del neminem laedere, direttamente alla titolarità del diritto reale e, perciò, dovesse considerarsi come conseguenza dell'inadempimento delle obbligazioni di conservare le parti comuni, poste a carico dei condomini (art. 1223 c.c., comma 1) e del titolare della proprietà superficiaria o dell'uso esclusivo (art. 1126 c.c.).
Secondo tale sentenza, tanto l'art. 1123 c.c., comma 1, quanto l'art. 1126 c.c., individuano tipi di obbligazioni propter rem, contrassegnate dalla titolarità, giacché soggetti attivi e soggetti passivi ne sono i partecipanti al condominio, e dall'oggetto, consistente nella prestazione delle spese per la conservazione dei beni esistenti nell'edificio. Dette Sezioni Unite del 1997 non riuscirono, tuttavia, ad uniformare la giurisprudenza successiva, essendosi registrate decisioni (Cass. n. 6376 del 2006; Cass. n. 642 del 2003; Cass. n. 15131 del 2001; Cass. n. 7727 del 2000) che riconducevano la vicenda in esame all'ambito di applicazione dell'art. 2051 c.c.. Le Sezioni Unite del 2016 – con la sentenza richiamata in apertura, emanata per dirimere nuovamente il contrasto giurisprudenziale sul punto – hanno concluso nel senso che la responsabilità per danni da infiltrazioni prodotte dal lastrico solare o dal terrazzo di proprietà o di uso esclusivo vada attratta all'ambito di operatività dell'art. 2051 c.c., avuto riguardo alla posizione del soggetto che del lastrico o della terrazza abbia l'uso esclusivo. Tenuto, altresì, conto della funzione assolta in ambito condominiale dal lastrico o dalla terrazza posta a copertura dell'edificio o di una sua parte, sarebbe configurabile anche una concorrente responsabilità del condominio, nel caso in cui l'amministratore ometta di attivare gli obblighi conservativi delle cose comuni su di lui gravanti ai sensi dell'art. 1130 c.c., comma 1, n. 4, ovvero nel caso in cui l'assemblea non adotti le determinazioni di sua competenza in materia di opere di manutenzione straordinaria, ai sensi dell'art. 1135 c.c., comma 1, n. 4.Le Sezioni Unite Civili della Corte di Cassazione con la sentenza 28 aprile–10 maggio 2016, n. 9949, hanno in conclusione sancito il seguente principio di diritto: “in tema di condominio negli edifici, allorquando l'uso del lastrico solare non sia comune a tutti i condomini, dei danni che derivino da infiltrazioni nell'appartamento sottostante rispondono sia il proprietario o l'usuario esclusivo del lastrico solare (o della terrazza a livello), in quanto custode del bene ai sensi dell'art. 2051 c.c., sia il condominio, in quanto la funzione di copertura dell'intero edificio, o di parte di esso, propria del lastrico solare (o della terrazza a livello), ancorché di proprietà esclusiva o in uso esclusivo, impone all'amministratore l'adozione dei controlli necessari alla conservazione delle parti comuni (art. 1130 c.c., comma 1, n. 4) e all'assemblea dei condomini di provvedere alle opere di manutenzione straordinaria (art. 1135 c.c., comma 1, n. 4). Il concorso di tali responsabilità, salva la rigorosa prova contraria della riferibilità del danno all'uno o all'altro, va di regola stabilito secondo il criterio di imputazione previsto dall'art. 1126 c.c., il quale pone le spese di riparazione o di ricostruzione per un terzo a carico del proprietario o dell'usuario esclusivo del lastrico (o della terrazza) e per i restanti due terzi a carico del condominio”.
Ed è quindi sulla base del suddetto principio di diritto che dovranno essere individuati i profili di responsabilità – e ripartiti i relativi costi – delle infiltrazioni.

Cordialmente,
Avv. Roberto Visciola

L'Avvocato Risponde — rubrica a cura di Roberto Visciola

Roberto Visciola

Roberto Visciola — Avvocato in Firenze, laureato col massimo dei voti e lode, socio fondatore dell'Unione nazionale avvocati per la mediazione, è autore di libri e pubblicazioni con importanti case editrici e riviste di settore, quali Cedam, Italia Oggi, Giustizia Civile, Gazzetta Notarile, Nuova Giuridica, Nuova Rassegna e Altalex. Svolge attività di consulenza e assistenza giudiziale e stragiudiziale principalmente nei settori del diritto amministrativo e civile, prediligendo i sistemi di ADR, quali mediazione e negoziazione assistita.

E-mail: robertovisciola@gmail.com