Quando si decide di acquistare una casa che si trova all'interno di un condominio, è importante tener conto non solo dell’effettivo costo condominiale che inevitabilmente inciderà sul bilancio familiare, ma anche di eventuali situazioni non completamente conosciute al momento della compravendita. Io l'ho scoperto in ritardo e a mie spese. Cosa posso fare?
Grazie
Situazioni come quelle da lei descritte possono, se non conosciute in tempo, creare difficoltà di gestione o addirittura responsabilità economica. Infatti bisogna evidenziare che l' acquirente di un immobile – ai sensi dall’articolo 64 comma 4 disposizioni per l’attuazione del Codice Civile– è solidamente responsabile con il condòmino venditore per il pagamento delle quote condominiali pregresse relative all’anno d’acquisto e a quello precedente.
Si provi ad immaginare, Ipoteticamente, di acquistare una casa e scoprire che sull'unità immobiliare gravano diversi mila euro di debito. Così la gioia per l'acquisto della casa dei nostri sogni si tramuta in un incubo infinito.
Approfondimenti
Per poter avere un quadro dell’attuale della situazione condominiale quanto più preciso possibile e quindi ovviare a situazioni come quelle dell’esempio precedente, l'acquirente può richiedere il certificato recante la cosiddetta “liberatoria condominiale” oppure “attestazione condominiale. Tale certificato altro non è che un documento, redatto dall'amministratore dello stabile in cui si vuole acquisire l'immobile, riguardante lo stato dei pagamenti ( riguardanti l’unità immobiliare in oggetto) e lo stato “di salute” generale del condominio .Infatti, l'amministratore di condominio ha l'obbligo - secondo quanto disposto dall'articolo 1.130 comma9 del codice civile- di fornire al condomino che ne faccia richiesta ( in questo caso il venditore) l'attestazione relativa allo stato dei pagamenti degli oneri condominiali, eventuali liti in corso e tutto quanto necessario a fornire un quadro quanto più chiaro possibile dell'attuale situazione condominiale.
Alcuni amministratori scrupolosi riportano anche le eventuali delibere onerose che potrebbero gravare sull'acquirente.
Bisogna specificare che l’inadempimento da parte dell’amministratore comporta una grave irregolarità nella gestione e può portare ad una revoca giudiziale dell’amministratore stesso (articolo 1129 comma 12 punto 7 del Codice Civile). Può anche accadere che all’interno di un condominio vi siano conflitti: le cosiddette liti attive/passive, ossia azioni giudiziarie promosse dal condominio oppure subite dal condominio - entrambe molto onerose-.
In soccorso dell'acquirente c'è stata anche la Corte di Cassazione che nell’ordinanza n. 24146/2014 ha stabilito la fondamentale importanza per l' acquirente di conoscere l' eventuali liti in corso in quanto chi acquista subentra di fatto nella posizione del cedente con tutti gli oneri doveri che quest'ultimo ha.
Oltre alla “liberatoria condominiale”, possono rivestire altrettanta importanza quei documenti quali, ad esempio, il regolamento di condominio che è uno strumento in grado di mostrare sfaccettature, non meramente economiche, del bene che stiamo acquistando, ma di altrettanto valore per la qualità della vita in condominio - come ad esempio la possibilità del cambio di destinazione d'uso-. Altri due documenti che possono rivestire un ruolo chiave per comprendere l'aggregazione e il funzionamento del condominio sono l'ultimo bilancio consuntivo, dal quale si può comprendere l' effettivo costo annuo dell'unità che stiamo acquistando; e l'assicurazione del stabile in quanto ci permetterà di poter acquistare una polizza senza rischiare di avere delle sovrapposizioni di copertura e quindi di buttare via dei soldi.
