La parte consistente del patrimonio immobiliare fiorentino si trova dentro le vecchie mura: oggi è la location il bene primario. Morosità più o meno colpevoli e sfratti impossibili da eseguire hanno dato vita ad un nuovo mercato. I piccoli proprietari fino a ieri hanno potuto vivere di rendita grazie ai residenti, ad un certo punto il centro storico si è svuotato ed il residente, inquilino "sicuro", è sparito. L'affitto a lungo termine si è scontrato con i flussi migratori e con la crisi economica, la stessa cosa è accaduta in passato in Germania, Belgio così come in America per i migranti italiani.Siamo andati a cercare chi opera nel settore da privato proprietario di immobili anche di pregio, la nostra interlocutrice ormai da 10 anni affitta stanze ed interi appartamenti a turisti e studenti stranieri di passaggio da Firenze, in pieno centro storico.
Questo è quello che ci ha raccontato. Fatene tesoro.Il piccolo proprietario è diventato albergatore? "Oramai il privato si è specializzato nel ceck in e ceck out, sostituendosi al classico albergatore. Famiglie che hanno case grandi affittano stanze libere, così fanno sempre più pensionati che masticano l'inglese. Conosco professionisti che hanno abbandonato la loro attività per affittare grandi terratetti o villette dove si sono spostati con la famiglia, tre o quattro stanze le affittano agli stranieri. Sono tornati gli affittacamere di una volta.
Molto spesso però il proprietario si stanca, perché la gestione che pensava esser facile in realtà non lo è". Cosa fa in quel caso? "Delega qualcuno che gestisca la struttura e si occupi di tutto, si tratta di nuove figure semi-professionali, personale spesso pagato attraverso la formula dei Voucher".La morosità dilagante ha accentuato il fenomeno degli affitti brevi? "Personalmente ho vissuto diverse vicissitudini ed ho tanti colleghi che hanno vissuto l'esperienza dell'inquilino moroso che non va più via, con l'odissea del procedimento di sfratto..
è accaduto questo, molti sono partiti proprio da questo stimolo".Farsi trovare dal cliente è difficile? "Nel mio caso pago un abbonamento annuale per stare sopra una piattaforma internazionale, altre soluzioni sono i siti che prendono una mediazione al momento della prenotazione, ma tanti giovani si stanno specializzando attraverso foto e testi preparati ad hoc oltre all'uso intelligente dei Social".Qualcuno, oltre ai proprietari, ha annusato l'affare? "Eccome.
Gli studenti, spesso vittime di affitti selvaggi, adesso affittano a loro volta le camere, o i posti letto in camera, ad ospiti di passaggio. Arrotondano molto bene. Non escludo che qualcuno possa trovare casa propria inserita da insospettabili inquilini sui portali dedicati all'accoglienza turistica".Come fanno? "Affittano grandi metrature, più stanze di quante servirebbero loro, e così alcune le subaffittano. Si è sempre fatto tra studenti, ma adesso gli studenti affittano non a coetanei senza un soldo, bensì a ricchi turisti.
Conoscono le lingue, hanno buone idee ed il mercato lo studiano su internet. Ho conoscenza di ragazzi che una volta terminata l'Università si sono dati pienamente all'attività affittando grandi appartamenti che oggi offrono sul mercato turistico".Le camere spesso costano poco, considerate le spese c'è comunque un margine di utile? "Esiste il modo per guadagnare di più: chi offre anche colazione, pranzo o cena ad esempio.
Lo straniero che arriva, ancora prima di lasciare la valigia chiede dove può andare a mangiare. Il guadagno molti lo fanno con i servizi, in realtà riservati per legge al Tour Operator, chi accoglie in casa un ospite non potrebbe neppure prendere una prenotazione per suo conto in un ristorante".Le convenzioni, valide tra strutture, sono negate al privato? "Assolutamente sì, perché il ristoratore dovrebbe riconoscere poi al proprietario dell'appartamento un contributo che non sarebbe fatturabile.
Il confine è molto sottile tra un consiglio amichevole ed una vera e propria percentuale sull'incasso".Sembra che però i turisti siano a caccia di appartamenti con cucina, è così e come mai? "E' proprio così, il loro sogno è fare experience ovvero fare la spesa al mercato e cucinarsi da soli, sostituendosi paradossalmente a quel fiorentino tipico che in centro non esiste più. Ottimo l'investimento fatto dalle catene di distribuzione che hanno deciso di specializzarsi sui prodotti tipici in centro storico.
Il turista non è solo mordi e fuggi, oramai fa la spesa regolarmente visto che ci sono ospiti che restano per un mese intero. Oltre i 30 giorni scatterebbe altrimenti il contratto 4+4".La gestione dell'appartamento, è complicata? "Per le pulizie è un tormento. Troviamo le camere piene di bottiglie e di sacchetti per lo shopping. Bevono tantissimo e spendono. Il servizio di lavanderia all'inizio sembra facile, ma quando inizi ad affittare e fai il turnover ti rendi conto che devi liberare la camera al mattino, pulire ed avere la biancheria pronta dopo poche ore.
I costi energetici sono surreali: in casa è sempre tutto acceso, anche se lasciano la stanza per giorni perché da Firenze finiscono a Venezia, Roma e persino in Sicilia, nessuno abbassa l'interruttore. Gli americani poi.. non riescono ad aprire i portoni, non usano più le chiavi a casa loro e così tocca spesso intervenire per far capire loro come si rientra".Da dove arrivano i maggiori clienti? "C'è un grande afflusso di australiani e canadesi, sono spariti i tedeschi, ma i più esigenti sono gli americani: pignoli ed ansiosi hanno bisogno di sapere cosa accadrà durante la giornata, dove andranno e cosa faranno e vorrebbero essere accompagnati ovunque, dai luoghi dove fare shopping ai posti dove poter mangiare e divertirsi".
Sono nati nuovi servizi? "Attorno a questo business ci sono grandi opportunità per i giovani. Lo dico spesso a chi mi sta attorno: se non volete studiare, buttatevi in questo settore perché chi arriva a Firenze non è povero, ha sorvolato il mondo e può spendere per stare bene. Non vuol dire solo fare panini, ma anche offrire un mezzo di trasporto privato ai turisti e proporre servizi agli stessi affittacamere come ad esempio pulizie, lavanderia ed altro".
Veniamo ai feedback: restano meno di un mese, ma tornano? "Per i privati un commento negativo è veramente un segno distintivo. Se prometti il Wi-fi e non lo trovano, oppure le foto non corrispondono ed ancora, se non trovano la lavastoviglie, allora si arrabbiano. Gli stranieri hanno i soldi e sono simpaticissimi, ma pagano e pretendono".Il futuro è questo: piccoli proprietari che convivono con ospiti paganti? "Devo dire che sono veramente in pochi ad abitare la stessa casa che affittano, le seconde case vanno verso questo tipo di uso.
Per il business invece siamo già oltre. Esistono grandi gruppi che un tempo investivano nella realizzazione di Catene alberghiere che adesso cercano di acquisire appartamenti ben posizionati e già avviati sui circuiti dell'affitto".Esiste l'appartamento diffuso? "Esatto. Rende molto, è estremamente ramificato sul territorio ed ha bassi costi di gestione".Dimenticavo.. rilasciate fattura? "Certamente, anche se la ritroviamo regolarmente in camera, gettata da qualche parte, perché lo straniero non sa cosa farsene".Un fenomeno di massa, quello dell'affitto "condiviso", arrivato come un fulmine a ciel sereno, ha destato preoccupazione, ha fatto sobbalzare qualcuno, ma le istituzioni si stanno piegando davanti alla novità inarrestabile e chi è riuscito ad inquadrarne bene le potenzialità, è ancora lì che ammira lo spettacolo.
