Una perdita fino a 10.000 euro, calcolando un affitto medio di 500 euro al mese, le spese condominiali e legali e l’attesa: è il costo che si devono sobbarcare i proprietari di appartamenti per tornare in possesso del proprio immobile quando sono alle prese con un inquilino moroso. A renderlo noto l’Osservatorio di Affitto Assicurato, società specializzata nel rilascio di contratti a tutela delle obbligazioni derivanti da contratti di locazione, che ha stimato gli effetti della morosità in termini di costi e di tempi in una congiuntura critica, come testimoniato dai dati ministeriali relativi al 2014 che hanno registrato, su base nazionale: 77mila 278 sfratti, di cui il 90% per morosità, il + 5% circa rispetto all’anno precedente. «Ci sono due fattori da considerare dal punto di vista dei proprietari di immobili quando parliamo di morosità –nota Claudio De Angelis, amministratore delegato di Gestioni Sicure SpA, la società che rilascia il contratto “Affitto Assicurato –: il danno pecuniario e i tempi della procedura.
Se i tempi sono stabiliti dalla Legge e non esistono quindi margini di manovra per accorciare l’iter, sulle conseguenze economiche, invece, il proprietario si può tutelare con le tante soluzioni anti-morosità presenti sul mercato. La soluzione proposta da Affitto Assicurato permette al proprietario di recuperare il mancato pagamento dei canoni di locazione sino a un massimo di 12 mensilità, il pagamento delle spese legali sino a un massimo di 2mila euro e il pagamento dei danni arrecati all’immobile e le mancate spese condominali sino a un massimo di tre mensilità.
È un prodotto che abbiamo studiato e perfezionato in questi anni a seguito delle esigenze espresse dai proprietari e alla luce delle difficoltà nei pagamenti che impattano su qualsiasi settore, quindi anche sul mercato della casa». Nel dettaglio l’Osservatorio di Affitto Assicurato calcola il danno economico medio per il proprietario in una cifra di 5mila euro, data dalla mancata corresponsione dei canoni di locazione (media calcolata su 10 mesi, dall’inizio della morosità alla data di convalida di sfratto comprendendo il termine di grazia di 3 mesi), in 1.200 euro le spese legali e in 1.000 euro per i danni.
A queste si aggiungono le spese condominiali, spesso assai rilevanti. Perché il proprietario rientri in possesso dell’immobile servono la fase di convalida dello sfratto, la fase esecutiva, che, con l’opposizione dell’inquilino a lasciare la casa, potrà “collezionare” diversi accessi da parte dell’ufficiale giudiziario. «Una situazione di questo tipo blocca il mercato, come dimostra il numero di case sfitte in Italia, stimato in 3 milioni –commenta De Angelis–: se, infatti, all’aumento di casi di “morosità incolpevole”, conseguenza della crisi, si sommano le condizioni “strutturali”, ossia il carico fiscale molto elevato cui è soggetto il locatore (Irpef e tassazione locale sugli immobili) e le procedure che regolano lo sfratto (che risalgono agli anni ’40) si capisce che i proprietari siano sempre più restii ad affittare casa.
Il rischio di avere degli svantaggi è veramente troppo alto. È quanto mai indispensabile semplificare le procedure di sfratto per ridurre, almeno, i tempi di rilascio degli immobili oggetto di sfratto».
Sono Napoli, Venezia, Roma e Firenze le città in cui la difficoltà a sostenere i canoni di affitto troppo elevati risulta essere la prima causa di disdetta da parte dell’inquilino. E’ quanto rileva un’analisi condotta fra le sue 300 agenzie in Italia da Solo Affitti, franchising immobiliare specializzato nella locazione presente anche in Spagna. Fra le grandi città italiane con i canoni più elevati, solo a Milano gli inquilini riescono meglio che altrove a far fronte ai canoni di locazione nonostante la crisi economica. A livello nazionale, più di quattro volte su dieci (43,7%) sono di carattere strettamente abitativo – secondo i dati raccolti da Solo Affitti – le motivazioni che spingono gli inquilini alla disdetta del contratto d’affitto: la necessità di trovare una soluzione abitativa in affitto più economica, oppure la ricerca di un immobile più spazioso o ancora – seppur meno frequentemente rispetto al passato – l’acquisto di una casa. “Nell’attuale contesto di mercato – spiega la Responsabile Comunicazione di Solo Affitti, Isabella Tulipano – l’ampia offerta di abitazioni in affitto e il sempre più diffuso fenomeno degli sfratti per morosità consegnano all’inquilino referenziato un maggiore potere contrattuale rispetto al passato.
Non raro riscontrare famiglie che disdicano il contratto di affitto per cercare una abitazione più spaziosa o moderna, a canoni decisamente inferiori rispetto a qualche anno fa ”. Il contratto viene talvolta interrotto anche per situazioni di degrado dell’immobile (6,2%). Muffa, umidità e cattivo stato di manutenzione hanno, ad esempio nella zona universitaria di Bologna, un peso non indifferente. “Nelle città come Bologna, dove più diffuso che altrove è l’affitto a studenti universitari – segnala Isabella Tulipano – il proprietario non è particolarmente stimolato a ristrutturare o rinnovare gli immobili”.
Anche a Genova e nelle città del centro-sud in generale lo stato degli immobili lascia spesso a desiderare ed è causa di disdetta più che altrove. Nel 6,5% dei casi le disdette sono invece riconducibili a conflittualità tra l’inquilino e altri soggetti, dal proprietario al vicinato. La classifica delle città dove i litigi condominiali o con vicini portano più spesso alla chiusura dei contratti di affitto vede in testa Catanzaro, Cagliari e Genova. Il dato è abbastanza alto anche su Bologna: probabilmente, anche in questo caso il fenomeno va messo in correlazione alla diffusione dell’affitto a studenti universitari. Ma cosa accade dopo la disdetta del contratto d’affitto? Nella maggior parte dei casi (69%) l’inquilino continua a rivolgersi al mercato dell’affitto, vista l’assenza di valide alternative. Sono pochi quelli che hanno lasciato l’affitto per acquistare una nuova casa: 18% a livello nazionale.
Milano (24%) è la città in cui l’inquilino è riuscito più frequentemente a comprare casa nonostante le difficoltà ad ottenere un mutuo dalle banche. Non distanti da quelle di Milano le percentuali registrate a Firenze. Più bassi, invece, i dati di Roma, Bologna, Torino e Venezia, dove i prezzi delle case sono ancora alti e non permettono a un numero adeguato di inquilini di potersi “affrancare” dall’affitto per passare a un’immobile di proprietà. C’è infine chi lascia l’affitto per essere ospitato da amici o parenti oppure è andato ad abitare in una casa sfruttando un comodato (13%).
“Questo fenomeno – afferma Isabella Tulipano – è più comune a Napoli e, più in generale, in tutte le città del centro-sud, probabilmente per motivi di natura sociale e culturale improntati a un forte senso di appartenenza familiare e di sostegno reciproco nel momento della difficoltà”.
Nel primo trimestre 2015 le famiglie in Toscana hanno ricevuto finanziamenti per l’acquisto dell’abitazione per 528,5 milioni di euro, che collocano la regione al sesto posto per totale erogato in Italia, con un'incidenza del 7,47% [Fonte: Ufficio Studi Gruppo Tecnocasa]. Rispetto allo stesso trimestre dell’anno precedente si registra una variazione delle erogazioni in regione pari a +39,5%, per un controvalore di +149,8 milioni di euro. Guardando all'andamento delle erogazioni sui 12 mesi, e analizzando quindi i volumi da Aprile 2014 a Marzo 2015, la regione Toscana mostra una variazione positiva delle erogazioni pari a 20,4%, per un controvalore di +318,7 mln di euro.
Sono dunque stati erogati in questi ultimi dodici mesi 1.879,9 mln di euro, volumi che rappresentano il 7,23% del totale erogato in Italia. Nel primo trimestre 2015 le province della Toscana hanno evidenziato il seguente andamento. La provincia di Arezzo ha erogato volumi per 35,2 mln di euro, facendo registrare una variazione rispetto allo stesso trimestre dello scorso anno pari a +59,6%. A Firenze sono stati erogati volumi per 178,0 mln di euro, corrispondenti a una variazione rispetto allo stesso periodo dell'anno precedente pari a +42,2%.
La provincia di Grosseto ha erogato volumi per 28,6 mln di euro, la variazione sul trimestre è pari a +31,2%. In provincia di Livorno i volumi erogati sono stati 50,5 mln di euro, la variazione corrisponde a +36,2%. In provincia di Lucca sono stati erogati volumi per 43,9 mln di euro, la variazione rispetto allo stesso trimestre dell'anno precedente pari a +15,7%. Massa-Carrara ha erogato volumi per 22,5 mln di euro, la variazione sul trimestre è pari a +46,3%.
La provincia di Pisa ha erogato volumi per 61,5 mln di euro, facendo registrare una variazione sul trimestre pari a +50,1%. A Pistoia sono stati erogati volumi per 35,1 mln di euro, la variazione rispetto allo stesso trimestre dell'anno precedente è risultata essere pari a +50,0%. La provincia di Prato ha erogato volumi per 37,2 mln di euro, facendo registrare una variazione pari a +34,9%.
In provincia di Siena i volumi erogati sono stati 36,3 mln di euro, la variazione rispetto allo stesso trimestre dell'anno precedente pari a +31,7%.
