Riscaldamento a Firenze: l'amministratore non è obbligato al controllo

di Rosa Marchitelli


Nei condomini, a fine ottobre, si pensa all'accensione dei termosifoni auspicando nel corretto funzionamento degli impianti di riscaldamento. Molto spesso ci si affida alla supervisione di chi è stato nominato ad amministrare il bene collettivo e dunque, tutto compreso nelle rate, si attende che il termosifone si scaldi.
Nel corso degli anni però, molte famiglie si sono distaccate dagli impianti centralizzati, preferendo il sistema termosingolo.
 Nel 2015 le nuove parole d'ordine sono: sviluppo sostenibile, inquinamento atmosferico e risparmio energetico. Si tratta di carichi pendenti sulle spalle del solo amministratore?
La normativa sugli amministratori presenta qualche sorpresa, soprattutto per quel che riguarda la gestione e il controllo degli impianti.

Per saperne di più abbiamo fatto qualche domanda all'avvocato Silvia Burchielli. Lo Studio Associato Burchielli si occupa di amministrazione e gestione del patrimonio immobiliare sul territorio di Firenze, Scandicci e comuni limitrofi, Silvia Burchielli è socio fondatore di ANACI, Presidente Regionale e Vice Presidente Nazionale della più grande associazione italiana degli amministratori di condominio.

Ha dovuto affrontare casi particolari di condomini che hanno riscontrato o riscontrano difficoltà nel mettersi in regola? "Con il nuovo decreto legislativo ministeriale 140/2014 si prevede che non sia compito dell'amministratore di condominio verificare se il condomino ha effettuato o no la propria verifica, salvo i casi in cui le caldaie in questione non funzionino. Resta il fatto che sono previste sanzioni che partono dai 500 euro e arrivano ai 2800 euro per quelle unità immobiliari che non effettuano la regolare verifica. Se l'immobile prevede una maggioranza di canne fumarie a tiraggio naturale e viene installata invece una canna fumaria a tiraggio forzato e questa inquina, l'amministratore ha responsabilità solo nel caso in cui ne derivi un danno".

In vista della nuova normativa, i condomini sono orientati maggiormente su sistemi autonomi o centralizzati? "La normativa 10/1991 permetteva la possibilità a singoli condomini di distaccarsi dall'impianto centralizzato. Con la nuova normativa invece si torna indietro: gli impianti autonomi tornano al sistema centralizzato. E' tutta una questione di risparmio: la combinazione della nuova normativa, che prevede la contabilizzazione separata del calore, e il sistema centralizzato potrebbero portare ad una spesa annua di 600 o 700 euro. Adottando un sistema di riscaldamento autonomo si arriverebbe invece alla cifra di 1000 euro. Con queste nuove regole è come se il sistema centralizzato diventasse autonomo. Bisognerebbe propendere per il riscaldamento centralizzato anche per il risparmio energetico e la salvaguardia della natura. Oggi si paga ciò che si consuma".

Come si comporta e cosa consiglia per la manutenzione dei termosingoli? "Il ruolo dell'amministratore è nel limbo perché i dati per quel che concerne la manutenzione dei termosingoli dovrebbe averli, ma ad oggi non sono obbligatori. Ciò che io consiglio è l'analisi dei fumi ogni 2 anni e maggiore attenzione alla questione delle caldaie. Controllare è sinonimo di risparmio e sostenibilità per tutti. Ciò che gli amministratori possono e dovrebbero fare è informare i condomini di ciò che prevede la nuova normativa che sicuramente porterà ai condomini delle spese ma è volta all'eco-sostenibilità e al rispetto dei principi messi a punto dal trattato di Kyoto".

Una funzione che spesso viene attribuita all'amministratore è quella di rilasciare il nulla osta per l'uso delle parti comuni come le facciate in caso di lavori, come l'installazione di una caldaia: in centro storico esiste la possibilità di espellere i fumi all'esterno? "Per quanto riguarda la zona del centro storico esiste una normativa del Comune in merito a questo tipo di questione. Faccio riferimento soprattutto ai vincoli storici e architettonici: in quel caso non è assolutamente possibile intervenire dall'esterno perché si andrebbe ad intaccare quello che è il patrimonio storico e artistico dell'immobile. Se si gira per le strade del centro è infatti assolutamente raro trovare impianti concepiti in questo modo. E' anche vero però che esistono delle deroghe, per cui in caso di necessità viene esposto solo il tubo d'espulsione ma tutto deve rientrare nei limiti posti dalla salvaguardia dell'immagine e dal patrimonio storico".

Redazione Nove da Firenze