Gent.mo Avvocato,
sono proprietaria di un'unità immobiliare posta al piano terra di uno stabile. Mi fa da copertura il terrazzo di altro condomino, che funge da tetto del mio solo appartamento. Il rifacimento del terrazzo a chi compete? Come vanno ripartite le relative spese? Possono esser fatte gravare su tutti i condomini dello stabile?
Gentile Signora,
la situazione che mi ha rappresentato deve esser fatta rientrare nella disciplina delle terrazze a livello, in merito alle quali trovano applicazione, per concorde giurisprudenza, le disposizioni sui lastrici solari, dal momento che la funzione primaria in ambedue le situazioni è quella di copertura.
Laddove il lastrico solare sia ad uso esclusivo di un singolo condomino trova applicazione l’art. 1126 c.c., che così dispone:“Quando l’uso dei lastrici solari o di una parte di essi non è comune a tutti i condomini, quelli che ne hanno l’uso esclusivo sono tenuti a contribuire per un terzo nella spesa delle riparazioni o ricostruzioni del lastrico: gli altri due terzi sono a carico di tutti i condomini dell’edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve, in proporzione del valore del piano o della porzione di piano di ciascuno”.
Detta disposizione trova dunque applicazione anche nel suo caso, trattandosi di terrazza a livello che funge da copertura al suo appartamento. Il fatto che tale funzione di copertura sia limitata al suo solo appartamento, non esclude l'applicazione della suddetta disciplina, dal momento che la sua funzione primaria di copertura – tutelata dal legislatore – non viene meno.
Tenga presente che detta disposizione si applica anche nei condomini c.d. “minimi”, formati cioè da due soli condomini.
E’ dunque corretta la ripartizione secondo i criteri di cui all'art. 1126 c.c. tra lei e il condomino titolare della terrazza, non potendo essere coinvolti altri condomini, dal momento che la funzione di copertura riguarda unicamente la sua unità immobiliare.
Al fine di tutelare la sua posizione, consideri comunque che detto riparto dovrà avere ad oggetto unicamente le spese concernenti la funzione di copertura e non tutte le spese relative al rifacimento della terrazza.
Le consiglio pertanto di farsi assistere da un legale al fine di evitare che nel riparto vengano ricomprese anche le spese concernenti quelle parti di terrazza del tutto avulse dalla funzione di copertura.
Cordialmente,
Avv. Roberto Visciola
Per scrivere all'avvocato Visciola: nove@nove.firenze.it
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