Nel secondo semestre del 2016, secondo quanto emerge dalle rilevazioni dell’Ufficio Studi Gabetti, presso le agenzie Gabetti, il capoluogo fiorentino ha mostrato ulteriori segnali positivi per il mercato residenziale. Secondo i dati dell’Agenzia del Territorio nel 2016 si sono realizzate infatti 4.788 transazioni nel capoluogo, +16% rispetto al 2015. Per quanto riguarda le quotazioni, si sono rilevate lievi diminuzioni, nell’ordine del -1,5%. Secondo quanto emerge dalle agenzie Gabetti, Professionecasa i tempi medi di vendita sono stati intorno ai 5 mesi, mentre rimangono lunghi nei casi in cui i prezzi non sono stati riallineati e per le soluzioni di scarso appeal a livello di contesto, affacci, piano e caratteristiche intrinseche. Gli sconti in sede di chiusura delle trattative, nel II semestre 2016, stati tra il 5 e il 12%.
Buona offerta, prezzi abbordabili e mutui convenienti: comprare casa è un investimento sicuro. Dopo anni difficili, con domanda di credito precipitata del 50%, dalla seconda metà del 2014, si è registrata un’inversione di tendenza che sta incrementando il passo nella direzione di una crescita moderata, costante e soprattutto sana. Mai come in questo periodo infatti è più conveniente comprare casa indebitandosi. Le ragioni? “I mercati di riferimento, immobiliare e degli impieghi (mutui) sono ai loro livelli più bassi di sempre, anche se a inizio 2017 il tasso fisso ha avuto un moderato ritocco verso l’alto - spiega Massimo Gabelli, responsabile Toscana per MedioFimaa -.
I prezzi delle case, scesi in Italia mediamente del 35% e in alcune zone di Firenze almeno del 25%, si sono adesso assestati e si può ipotizzare che abbiano toccato il fondo. Lo stesso per i tassi di interesse, i cui parametri di riferimento sono addirittura scesi sotto lo zero. A Firenze, per comprare una casa per la quale nel 2007 non sarebbero bastati 300.000 euro a fronte di una rata di mutuo con tassi al 5/6% di 1600 euro, oggi ne servono meno di 220.000, pagabili in rate costanti mensili di 826 euro a tasso fisso”. Un altro elemento di grande opportunità è rappresentato dalla forbice tasso fisso/variabile, che si è fortemente contratta, portando molte famiglie a optare per la scelta più tranquilla, rappresentata dalla stabilità e della certezza della rata, con tassi medi nell’ordine del 3% contro un variabile che mediamente si attesta sul 2%.
“Questi fattori - prosegue Gabelli - hanno determinato una crescita del mercato immobiliare che nel 2016 in Italia è stata mediamente del 20%, anche se qualche punto in meno per Firenze (15%), con un incremento più che proporzionale di coloro, circa il 60-70%, che per comprare ricorrono al prestito. Ne consegue che il mercato dei mutui è tornato a crescere, in forza anche di una maggiore e sempre più variegata offerta da parte delle banche, che stanno tornando in cerca di nuova clientela che ora può contare sullo strumento del mutuo ipotecario, finanziamento considerato tra i più sicuri e a lungo termine”.
Per quanto riguarda il mercato di pregio, la domanda si concentra nel Centro Storico e sui Lungarni, dove la richiesta prevalente è per appartamenti con metrature intorno ai 120-150 mq e 3 camere da letto; in questo caso la presenza del box/posto auto e della terrazza sono elementi di particolare rilevanza.
Le quotazioni per immobili di pregio ristrutturati, a seconda delle specificità, si attestano tra i 4.400 € e i 7.000 € al mq nel Centro Storico, mentre siamo tra i 4.700 e i 7.000 € al mq per i Lungarni.
Nelle zone Piazzale Michelangelo, Bellosguardo per le stesse soluzioni siamo invece tra i 4.700 e i 6.500 € al mq.
In questo segmento di mercato i tempi medi di vendita si attestano tra i 6 e gli 8 mesi, a seconda delle zone, mentre per quanto riguarda gli sconti in sede di chiusura delle trattative si riscontra un’ampia variabilità in relazione al rapporto qualità/prezzo dell’immobile: nei casi in cui tale parametro è adeguato, la trattabilità media è intorno al 10-15%.
Secondo l’esperienza delle agenzie Gabetti e Professionecasa presenti sul territorio, la zona più richiesta risulta il Centro di Firenze, più dinamica e caratterizzata anche da un forte mercato degli affitti, sostenuto dalla domanda turistica. Considerando il mercato del Centro Storico nel suo complesso, senza riferirci a particolari soluzioni di pregio, abbiamo un riscontro positivo in termini di compravendite, con tempi medi di vendita intorno ai 4-6 mesi e sconti intono al 7-12%. Come sottolinea Federico Paglicci Brozzi, titolare agenzia Professionecasa Firenze: “Nel secondo semestre del 2016 si è registrato un numero di compravendite in leggero aumento in tutto il comune di Firenze.
Le tipologie maggiormente richieste sono state trilocali e quadrilocali, per un budget di spesa medio rispettivamente di 160 – 220.000 € e 200 – 260.000 € nella prima periferia, mentre nel centro della città, mercato di fascia più elevata e caratterizzato da diverse tipologie costruttive, il range di prezzo risulta più ampio. Il maggiore allineamento della domanda e dell’offerta, insieme alla maggior propensione degli istituti di credito a concedere mutui e al basso costo del denaro, sta però contribuendo anche alla vendita di tagli superiori.
Le zone più ricercate si confermano quelle del centro città, dove la domanda di acquisto è sostenuta anche da un forte mercato degli investitori e degli affitti turistici. Le zone che presentano un mercato più ricco, escludendo quelle a ridosso dei principali monumenti, rimangono le primissime colline di Oltrarno, quali Poggio Imperiale e Pian dei Giullari. Tra le dotazioni più comunemente richieste si riscontrano la presenza di un’ampia zona giorno e di uno spazio esterno, terrazzo o balcone.
I tempi medi di vendita si attestano intorno ai 3-4 mesi, che salgono a 5-7 mesi nelle zone di fascia più alta”.
Per quanto riguarda le quotazioni (escludendo le particolari soluzioni di pregio) nel centro di Firenze, in zona Duomo – Signoria siamo su una media di 5.400 € al mq per il signorile in buono stato. Per la stessa tipologia siamo a 4.500 € al mq in Sant’Ambrogio – Santa Croce, 4.250 € al mq in Stazione – Indipendenza e 4.400 € al mq in Oltrarno, dove le soluzioni medie in buone condizioni sono invece a 3.700 € al mq.
Quotazioni più elevate in zona Poggio Imperiale in cui il signorile in buono stato è a 4.850 € al mq.
Sempre nel centro abbiamo quotazioni inferiori in zona Galluzzo, pari a 3.100 € al mq per l’usato signorile in buono stato e a 2.700 € al mq per le soluzioni medie.
Il semicentro ha registrato un buon dinamismo in termini di compravendite, con tempi medi di vendita intorno ai 4-6 mesi e sconti intorno al 10%.
In zona Campo di Marte le quotazioni sono stabili: siamo intorno ai 2.600 € al mq per l’usato medio in buone condizioni e a 3.050 € al mq in caso di immobili signorili, che si attestano a 3.500 € al mq per il nuovo/ristrutturato. Come sottolinea Paolo di Martino, titolare agenzia Gabetti Firenze: “Nel secondo semestre del 2016 si è registrato un numero di compravendite stabile, in un contesto in cui anche l’offerta è rimasta sostanzialmente invariata.
La tipologia maggiormente richiesta in zona Campo di Marte e Sesto Fiorentino è stata il trilocale (due camere da letto, soggiorno e cucina), per un budget di spesa medio rispettivamente di 250 – 270.000 € e 200 – 220.000 €. Il mercato della zona più centrale di Firenze risulta essere particolarmente dinamico; si riscontra, infatti, una forte richiesta anche di mono e bilocali da destinare ad affitti turistici, per un budget di spesa che va dai 200.000 € ai 350.000. Tra le dotazioni più richieste vi è la presenza di spazi esterni, terrazze e balconi con vista per i piani più alti o giardini”.
In zona Coverciano si registrano lievi diminuzioni: le quotazioni sono intorno ai 2.950 € al mq per l’usato medio in buone condizioni, mentre per il signorile in buono stato siamo a 3.050 € al mq. In zona Cure siamo invece a circa 2.900 € al mq per l’usato medio in buone condizioni e a 3.300 € al mq per il signorile.
Stabile anche la zona semicentrale di Ferrucci – Ricorboli, dovele quotazioni sono di 2.800 € al mq per il medio in buono stato, che salgono a 3.300 € al mq in caso di immobili signorili.
Quotazioni stabili per la zona Le Lame – Viale Europa, in cui per le stesse tipologie siamo intorno ai 2.550 – 3.150 € al mq.
Lieve diminuzione per San Jacopino – Ponte alle Mosse, dove le quotazioni sono di 2.100 € al mq per le soluzioni medie usate in buono stato.
Per quanto riguarda la zona Isolotto, si sono registrate quotazioni in lieve calo: siamo a 2.220 € al mq per il medio in buono stato.
Per quanto riguarda la periferia, la zona Novoli – Peretola ha valori per l’usato in buono stato di 1.900 –2.150 al € mq, per le soluzioni economiche e medie.
A Sesto Fiorentino le quotazioni sono in lieve diminuzione: siamo intorno ai 2.200 € al mq per il medio in buono stato, e a 1.750 € al mq per le soluzioni di tipologia economica. Il signorile varia invece dai 2.800 € al mq per l’usato in buone condizioni ai 3.100 € al mq per il nuovo/ristrutturato.
Nelle colline di Fiesole si sono registrate quotazioni in lieve calo: siamo a 3.650 € al mq in caso si soluzioni usate signorili in buono stato, e una media di 4.350 € al mq per gli immobili nuovi/ristrutturati. L’usato medio in buone condizioni è invece intorno ai 2.650 € al mq. In questa zona si registra un minore dinamismo in termini di compravendite, con tempi di vendita più lunghi rispetto alla media, intorno ai 9 mesi.
