Rubrica — L'Avvocato Risponde

Condominio contrario all'uso ufficio: chi acquista deve controllare

Prima di comprare un immobile occorre leggere attentamente il regolamento condominiale


Gent.mo Avvocato Visciola,
ho recentemente acquistato un appartamento per destinarlo a studio medico. Il Condominio, tuttavia, mi vieta tale destinazione in quanto nel regolamento condominiale è prescritto che tutti gli appartamenti devono essere adibiti ad uso abitativo. E' ammissibile una tale limitazione al diritto di proprietà che ho sul bene? La ringrazio.

Gentile Signore, il regolamento condominiale può contenere disposizioni concernenti l'uso delle cose comuni e dei servizi condominiali, ma anche disposizioni – come quelle in esame – che, al fine di assicurare ai condomini un godimento pieno e tranquillo sia delle unità immobiliari di proprietà esclusiva, sia delle parti comuni dell'edificio, pongono limitazioni all'uso di esse, riducendo la naturale esplicazione del diritto di proprietà.
E', in verità, piuttosto frequente la limitazione nei regolamenti condominiali circa la destinazione di unità immobiliari ad uso ufficio e soprattutto a studi medici, da un lato per evitare il continuo via vai di persone, dall'altro (nel caso di studi medici) per prevenire la presenza di persone malate e/o potenzialmente infette all'interno dello stabile.
Queste disposizioni hanno natura contrattuale e possono quindi vincolare gli acquirenti dei singoli appartamenti, indipendentemente da qualsiasi trascrizione del regolamento, allorché essi, nell'atto di acquisto, facendo esplicito riferimento al regolamento condominiale, dimostrino di esserne a conoscenza e di approvarne il contenuto, anche senza espressa menzione delle singole disposizioni.
Nel suo caso andrebbe pertanto valutato se, nell'atto di acquisto dell'immobile, è stato dato atto del fatto che lei era a conoscenza del contenuto del regolamento condominiale, ove non trascritto, approvandone le disposizioni: è vero che questa è una clausola di stile che viene solitamente messa all'interno degli atti di compravendita, senza dover accertare l'effettiva conoscenza del regolamento da parte dell'acquirente, ma è anche vero che sarebbe onere di quest'ultimo conoscerne il contenuto prima di procedere all'acquisto del bene, soprattutto nel caso in cui intenda destinare l'immobile a studio medico, trattandosi di un utilizzo frequentemente oggetto di limitazioni.

L'Avvocato Risponde — rubrica a cura di Roberto Visciola

Roberto Visciola

Roberto Visciola — Avvocato in Firenze, laureato col massimo dei voti e lode, socio fondatore dell'Unione nazionale avvocati per la mediazione, è autore di libri e pubblicazioni con importanti case editrici e riviste di settore, quali Cedam, Italia Oggi, Giustizia Civile, Gazzetta Notarile, Nuova Giuridica, Nuova Rassegna e Altalex. Svolge attività di consulenza e assistenza giudiziale e stragiudiziale principalmente nei settori del diritto amministrativo e civile, prediligendo i sistemi di ADR, quali mediazione e negoziazione assistita.

E-mail: robertovisciola@gmail.com