Rubrica — L'Avvocato Risponde

Bed and Breakfast a Firenze: quando il Condominio è contrario

Una attività sempre più ricercata nel capoluogo toscano per dare ospitalità in spazi ridotti a breve termine


Gent.mo Avvocato Visciola,
ho recentemente aperto un'attività di Bed & Breakfast in un appartamento di mia proprietà, ma il Condominio contesta questa mia decisione e mi intima di cessare l'attività, in quanto avrei mutato la destinazione d'uso dell'immobile. Chi ha ragione?

Gentile Signore,
andrebbe innanzitutto analizzato cosa previsto dal regolamento condominiale, ovvero se vi sono ostacoli predeterminati al riguardo.In teoria, infatti, una tale attività potrebbe arrecare disagi o inconvenienti alla tranquillità del Condominio e, pertanto, le norme contenute nei regolamenti condominiali potrebbero imporre limitazioni al godimento ed alla destinazione di uso degli immobili in proprietà esclusiva dei singoli condomini.
Tenga conto, peraltro, che le disposizioni contenute nel regolamento condominiale contrattuale che si risolvano nella compressione delle facoltà e dei poteri inerenti al diritto di proprietà dei singoli partecipanti, devono essere espressamente e chiaramente manifestate dal testo o, comunque, devono risultare da una volontà desumibile in modo non equivoco da esso.
Valuti, dunque, innanzitutto, se esistono espresse limitazioni in tal senso previste dal regolamento di Condominio.

Da quanto mi descrive, posso presumere che nel regolamento condominiale esista il divieto di mutamento della destinazione d'uso; al riguardo, risalente Cassazione aveva precisato che l'esercizio di attività di affitta camere in un immobile locato costituisce esercizio professionale di un'attività economica organizzata, con ciò venendosi a determinare non una sublocazione, bensì un mutamento di destinazione d'uso (Cass. n. 825/1997).
Detta sentenza, tuttavia, si riferiva all'ipotesi, del tutto particolare, di locazione con conseguente sublocazione.
Nel caso di specie, invece, trattandosi di immobile di sua proprietà, è del tutto ragionevole ritenere che non vi sia alcun cambio di destinazione d'uso, come normalmente precisato nei regolamenti edilizi.
Del resto, la destinazione a civile abitazione costituisce il presupposto per la utilizzazione di una unità abitativa ai fini dell'attività di Bed & Breakfast e dunque non sembrano sussistere elementi per escludere la destinazione delle unità di proprietà esclusiva alla detta attività.
Ferma restando la necessità di verificare quanto eventualmente previsto dal regolamento condominiale e dalla normativa urbanistica vigente nella sua zona, non sussistono, dunque, ragioni di diritto per vietare la sua iniziativa.
Laddove, tuttavia, questa, una volta avviata, dovesse arrecare pregiudizi al Condominio, quest'ultimo potrà naturalmente attivarsi nei suoi confronti per far cessare le turbative.

L'Avvocato Risponde — rubrica a cura di Roberto Visciola

Roberto Visciola

Roberto Visciola — Avvocato in Firenze, laureato col massimo dei voti e lode, socio fondatore dell'Unione nazionale avvocati per la mediazione, è autore di libri e pubblicazioni con importanti case editrici e riviste di settore, quali Cedam, Italia Oggi, Giustizia Civile, Gazzetta Notarile, Nuova Giuridica, Nuova Rassegna e Altalex. Svolge attività di consulenza e assistenza giudiziale e stragiudiziale principalmente nei settori del diritto amministrativo e civile, prediligendo i sistemi di ADR, quali mediazione e negoziazione assistita.

E-mail: robertovisciola@gmail.com