Pregiatissimo Avvocato, abito in un condominio e sotto di me ho un unico appartamento. Il proprietario dello stesso, nell'estate appena trascorsa, ha ristrutturato completamente il bagno e, successivamente, ha cominciato a mandarmi raccomandate, lamentando infiltrazioni sul soffitto, provenienti dal mio bagno. Siccome sembra appurato che la perdita fosse stata riscontrata già mesi prima della ristrutturazione, è corretto che il mio vicino abbia atteso di ripristinare muri, piastrelle, sanitari e tubi, per denunciare solo dopo il problema ed obbligarmi cosi a sostenere spese di gran lunga superiori? Non avrebbe forse dovuto informarmi prima di iniziare i lavori al suo bagno? Confido in un Suo cortese riscontro e Le porgo cordiali saluti. Gentilissima Signora, da quanto mi riferisce il suo sottostante condomino avrebbe prima provveduto al rifacimento del proprio bagno e solo successivamente denunciato la presenza di infiltrazioni, presenti già in precedenza; con ciò costringendola, adesso, a sostenere spese superiori rispetto a quelle che avrebbe dovuto sostenere se la perdita fosse stata correttamente denunciata in tempo, prima di iniziare i lavori. Il vero problema che attiene al suo quesito concerne più la sfera probatoria che quella giuridica. Da un punto di vista giuridico, infatti, vale quanto previsto con chiarezza dall’art.
1227 c.c., rubricato “Fatto colposo del creditore”, che così recita: “Se il fatto colposo del creditore ha concorso a cagionare il danno, il risarcimento è diminuito secondo la gravità della colpa e l’entità delle conseguenze che ne sono derivate”. Di particolare interesse, ai nostri fini, è il secondo comma del suddetto articolo: “Il risarcimento non è dovuto per i danni che il creditore avrebbe potuto evitare usando l’ordinaria diligenza”. Può quindi facilmente comprendere come, per quei danni che si sarebbero potuti evitare usando l’ordinaria diligenza – ovvero provvedendo a denunciare le infiltrazioni prima di procedere al rifacimento del bagno – non sarà dovuto da lei alcun risarcimento. Il vero problema – come anticipato – riguarda la sfera probatoria. Da un lato – le segnalo – vi è un onere probatorio a carico del proprietario dell’appartamento sottostante, dal momento che lei è tenuta a porre rimedio alle infiltrazioni purché siano realmente imputabili a perdite derivanti dal suo bagno e non derivanti da tubature condominiali (nel qual caso, l’intervento graverebbe a carico del condominio).
Dall’altro lato – e rispondendo al punto centrale del suo quesito – sarà suo compito quello di fornire la prova della negligenza dell’altro condomino, ai fini dell’operatività dell’art. 1227 c.c. in merito al concorso di colpa del creditore. Dovrà, quindi, dimostrare che le infiltrazioni erano realmente sussistenti già in precedenza e che quindi il proprietario del piano di sotto ben avrebbe potuto (e dovuto) informarla di dette infiltrazioni prima di procedere al rifacimento del proprio bagno.
Fornita tale prova, sarà necessario individuare quanti e quali danni il creditore avrebbe potuto evitare provvedendo a informarla delle infiltrazioni prima di iniziare i lavori: per quei danni, risultando un concorso di colpa del creditore, nulla sarà dovuto a quest’ultimo. Cordialmente, Avv. Roberto Visciola
